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2014年2月8日 星期六

香港樓語 - 陳東岳 2014年2月8日

香港樓語 - 陳東岳 2014年2月8日

即市新聞
07/02/2014 15:37
《香港樓語-陳東嶽》論天榮站二度流標及補地價仲裁先導計劃
《香港樓語》新年伊始,祝大家馬年身體健康!事事如意!
新年無論甚麼場合,大家都關心樓市去向。本地樓市政策維持以雙辣招遏抑需求,把樓價穩

定下來,同步在增加供應方面做工夫。美國持續退市,在一些新興國家及地區引起金融動盪,部

分被撤資的國家以加息來應對,惹起後市環球加息的預期;但據政府高層表示,香港暫未有資金

大幅抽離。然而,大家仍要留意事態發展。估計今年內尤其上半年,港息抽升機會較少;但無論

如何,利息走向對未來本港樓市及投資市場都起著重要影響,在預期利息短期穩定的情況下,樓

價亦無大跌之虞,不過在成交漸疏之下,如適逢在現市道下放售物業,則有機會面對買家較低還

價。
*天榮站的出路*
港鐵(00066)天榮站項目,錄得第二度流標。本來事前有16份意向書,入標的亦有

3份標書之多,港鐵亦已簡化入標條款,包括港鐵負責補地價等,但估計因為當局認為投標者出

價過低,最後被否決。原則上,以地產收益來輔助鐵路項目,是港鐵一向慣用策略,今次流標事

件,可能與搬站涉及複雜工程及後市開始不明朗有關,應是獨立例子,未必反映「以地養鐵」的

原則已失效。港鐵可考慮把搬站工程與地產項目分割,令後者的不明朗因素再減少,從而在再招

標時取得較理想的出價。另一個可能,為免這個可建住屋的機會被白白擱置,港府或可撮合房委

與港鐵合作,把天榮站興建居屋及公屋。
*「白居二」買家更審慎後事*
樓市呈「價回量跌」,或許亦影響次批「白居二」2500個申請人可於去年底起入市的意

欲。次批「白居二」到1月底只錄得80宗成交,與首批第一個月推出時的250宗比較,大為

失色。筆者不相信,成功取得購買資格者會放棄機會,只是在目前市況下這批買家更審慎行事。

1月份期間或有可能觀望特首公布「施政報告」,看清楚有沒有新壓市措施,更希望有機會「跌

市撈底」。今次特首施政報告沒有再加辣,有的都是著墨於短中長期增加供應的措施,料這批買

家在看準後市去向之後,或便會陸續入市。
*補價仲裁機制先導計劃*
施政報告提出「補地價仲裁機制先導計劃」,加快達成補地價協議。有組織對計劃有保留,

認為地產商只會先壓價再提出仲裁,以博取透過仲裁得出較低的補地價金額;該組織並質疑參與

仲裁的人士的公正性。
其實不一定是私人發展商,港鐵及其他半政府機構亦有機會需要為土地發展項目補地價;推

出仲裁機制,的確可以為一些因補地價因談不攏而擱置的項目起死回生。何謂「壓」價?雙方未

向裁決者提出證據支持其估價之前,又怎能確定某一方估價較高是對的,而另一方估值較低就是

壓價?另外,對裁決者公正性的猜疑;首先,仲裁機制不是新鮮事物,現時很多在物業市值租金

及工程合約造價等的糾紛,在雙方同意下,已可交由經雙方同意的獨立估值人或仲裁人去裁決。

有人擔心仲裁人可能曾經替發展商打工,故此會偏幫發展商;但其實很多專業估價師,以及非估

價師的專業仲裁人,根本從未與發展商打工或提供服務。要注意的是:過程中仲裁人須先作利益

申報,經雙方都同意聘任該仲裁人,始可以進行仲裁。
*估價機制可參考市建局做法*
假如仍有猜疑,仍可選擇土地審裁署,由法官聽取雙方提交的專家報告及證供,再經雙方互

相質詢後,由法官裁決出一個補地價金額,相信大家亦不會再猜疑司法制度的公正性。現時印花

稅的物業評估、應課差餉租值評估以及收地賠償金額等個案的上訴,都由土地審裁署裁決。

筆者認同現時地政署內部的估價機制,或許亦有檢討的空間。參考市建局的做法,聘用多間

測量師行分別為個案土地估價,刪除最高和最低估價後,以剩下的平均值作最後定價。

《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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