香港樓語 - 陳東岳 2014年2月8日
即市新聞
07/02/2014 15:37
《香港樓語－陳東嶽》論天榮站二度流標及補地價仲裁先導計劃
《香港樓語》新年伊始，祝大家馬年身體健康！事事如意！
新年無論甚麼場合，大家都關心樓市去向。本地樓市政策維持以雙辣招遏抑需求，把樓價穩
定下來，同步在增加供應方面做工夫。美國持續退市，在一些新興國家及地區引起金融動盪，部
分被撤資的國家以加息來應對，惹起後市環球加息的預期；但據政府高層表示，香港暫未有資金
大幅抽離。然而，大家仍要留意事態發展。估計今年內尤其上半年，港息抽升機會較少；但無論
如何，利息走向對未來本港樓市及投資市場都起著重要影響，在預期利息短期穩定的情況下，樓
價亦無大跌之虞，不過在成交漸疏之下，如適逢在現市道下放售物業，則有機會面對買家較低還
價。
＊天榮站的出路＊
港鐵(０００６６)天榮站項目，錄得第二度流標。本來事前有１６份意向書，入標的亦有
３份標書之多，港鐵亦已簡化入標條款，包括港鐵負責補地價等，但估計因為當局認為投標者出
價過低，最後被否決。原則上，以地產收益來輔助鐵路項目，是港鐵一向慣用策略，今次流標事
件，可能與搬站涉及複雜工程及後市開始不明朗有關，應是獨立例子，未必反映「以地養鐵」的
原則已失效。港鐵可考慮把搬站工程與地產項目分割，令後者的不明朗因素再減少，從而在再招
標時取得較理想的出價。另一個可能，為免這個可建住屋的機會被白白擱置，港府或可撮合房委
與港鐵合作，把天榮站興建居屋及公屋。
＊「白居二」買家更審慎後事＊
樓市呈「價回量跌」，或許亦影響次批「白居二」２５００個申請人可於去年底起入市的意
欲。次批「白居二」到１月底只錄得８０宗成交，與首批第一個月推出時的２５０宗比較，大為
失色。筆者不相信，成功取得購買資格者會放棄機會，只是在目前市況下這批買家更審慎行事。
１月份期間或有可能觀望特首公布「施政報告」，看清楚有沒有新壓市措施，更希望有機會「跌
市撈底」。今次特首施政報告沒有再加辣，有的都是著墨於短中長期增加供應的措施，料這批買
家在看準後市去向之後，或便會陸續入市。
＊補價仲裁機制先導計劃＊
施政報告提出「補地價仲裁機制先導計劃」，加快達成補地價協議。有組織對計劃有保留，
認為地產商只會先壓價再提出仲裁，以博取透過仲裁得出較低的補地價金額；該組織並質疑參與
仲裁的人士的公正性。
其實不一定是私人發展商，港鐵及其他半政府機構亦有機會需要為土地發展項目補地價；推
出仲裁機制，的確可以為一些因補地價因談不攏而擱置的項目起死回生。何謂「壓」價？雙方未
向裁決者提出證據支持其估價之前，又怎能確定某一方估價較高是對的，而另一方估值較低就是
壓價？另外，對裁決者公正性的猜疑；首先，仲裁機制不是新鮮事物，現時很多在物業市值租金
及工程合約造價等的糾紛，在雙方同意下，已可交由經雙方同意的獨立估值人或仲裁人去裁決。
有人擔心仲裁人可能曾經替發展商打工，故此會偏幫發展商；但其實很多專業估價師，以及非估
價師的專業仲裁人，根本從未與發展商打工或提供服務。要注意的是：過程中仲裁人須先作利益
申報，經雙方都同意聘任該仲裁人，始可以進行仲裁。
＊估價機制可參考市建局做法＊
假如仍有猜疑，仍可選擇土地審裁署，由法官聽取雙方提交的專家報告及證供，再經雙方互
相質詢後，由法官裁決出一個補地價金額，相信大家亦不會再猜疑司法制度的公正性。現時印花
稅的物業評估、應課差餉租值評估以及收地賠償金額等個案的上訴，都由土地審裁署裁決。
筆者認同現時地政署內部的估價機制，或許亦有檢討的空間。參考市建局的做法，聘用多間
測量師行分別為個案土地估價，刪除最高和最低估價後，以剩下的平均值作最後定價。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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