品中資 - 羅國森 2014年5月31日
即市新聞
30/05/2014 10:51
《品中資－羅國森》內房股出現整合潮？
《品中資》上日提到，由於地商大部分都依賴銀行融資去開發土地和物業，如果樓市低迷，
樓盤遲遲未能賣出，會對她們的財政構成重大壓力。因此，過去幾年的限購令，其實變相是一面
「照妖鏡」，可以將一些質素較次，或者負債偏高的內房股照出來，令她們無所循形，讓投資者
儆醒。
我又提到，大部分內房股過去半年的股價都是向下的，當中只有恆大地產(０３３３３)和
佳兆業(０１６３８)的走勢最特別。她們是在今年４月創出５２周高位的，雖然近期股價也稍
為回落，但算是逆市造好的兩隻內房股。
雖然這兩隻內房股都是以廣東省為根據地，而且關係也頗密切，但其實，兩者的規模不一，
恆大已經發展成超大型的開發商之一，年銷售金額接近１０００億元(人民幣．下同)，而佳兆
業則是一家中型發展商，規模只是五分一隻恆大，但兩者去年的業績都不錯，而恆大更大派高息
，令到她的往績息率高達１５％；而佳兆業則第一次派息，令往績息率超過６厘。
＊恆大負債高派息也高＊
可能是由於以上幾個原因，恆大和佳兆業成為內房股的奇葩。不過，我對兩者的信心都不大
。其中，恆大的負債偏高，但她寧願派高息，也不改善負債情況。作為一般的小股東，她肯大派
高息當然是好事，但該公司的行事始終未能予人信心。
不過，我比較欣賞她們採取「貨如輪轉」的銷售手法(有別於囤積居奇的手法)，因為這樣
才是發展商應有的態度；另外，恆大透過贊助足球隊，令她的品牌知名度大增，這都是不錯的市
場推廣策略。
至於佳兆業，過去幾年的業績仍然有點波動，現階段很難說她是優質內房股。事實上，佳兆
業的現價仍然低於招股價，即俗稱的潛水，所以，我只能採取觀望態度。值得一提的是，不少內
房股的股價其實也是潛水的，也由此可見，內房股其實大部分都不值得作長線投資(龍頭股例外
)。
就在房地產市場正處於轉折點的時候，內房股發生了一宗頗具前瞻意義的新聞，主角是融創
中國(０１９１８)和綠城中國(０３９００)。事緣融創中國以６３億元，向綠城中國主席宋
衛平和副主席壽柏年，合共購入綠城２４﹒３１％股權，而宋衛平更會退出上市公司，主席一職
由融創主席孫宏斌兼任。
雖然宋衛平出售綠城中國股權有多方面的揣測，甚至牽涉到他往澳門賭錢，但撇除這些個人
因素，宋衛平在記者招待會上，對當前內地房地產市場形勢的一番話，也值得大家深思。
「除了非上市，如養老地產等業務注入上市公司的估值分歧，老合夥人綠城中國總裁壽柏年
的健康問題外，房地產市場環境的愈發複雜，也是我選擇急流勇退的重要原因。過去幾年，房地
產行業經歷幾輪調控之後，企業發展應該具備的正常市場環境沒有得到修復，不合理的調控措施
也沒有得到糾正。房地產市場環境惡化的原因，對我做出退出上市公司業務決定的影響，大約在
３０％左右。」
＊未來幾年發展商數目將大減＊
宋衛平對於當前內地房地產市場的分析，以及他賣股予另一家內房股，都顯示內地房地產行
業已經出現整合的情況。
正在籌備Ｂ轉Ｈ的內地龍頭地產商之一的萬科集團總裁鬱亮，在一個記者會上也提到，中國
房地產市場的黃金時代已過，白銀時代才剛開始，但不會出現崩盤，因為首次購房者的需求仍然
持續(剛性需求仍在)。但他預計，未來幾年，全國的開發商數量將從８﹒５萬家減少至１萬家
左右！
現時整體內房股的市盈率和市帳率都處於歷史低位，跟內銀股一樣，都出現息率高於市盈率
的怪現象，估值無疑吸引，但如果從個人投資的角度，我仍然只會選中國海外和華潤置地這兩家
龍頭股，或投資或投機(龍頭股的波幅也很厲害)，日後萬科成功轉到Ｈ股上市後，我或許會考
慮將之加入我的「監察名單」，至於餘一眾的內房股，我都只會敬而遠之。
《經濟通通訊社資深分析員羅國森》
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