國際視野 - 王冠一 2015年3月6日
租務管制 爭議再起 2015-03-05
對於擁有物業並放租賺取回報的業主，「租務管制」絕對不是一個喜歡聽到的術語。港英時代的香港，曾經推行過「租務管制」，現在據聞英國又想故技重施。
因為英國大選在即（5月），政客為了拉票，往往喜歡投選民之所好，承諾多多。英國在野工黨黨魁文立彬便承諾，只要工黨重新執政，就會考慮重新推行「租務管制」。
文立彬形容，目前全英國900萬租客為Generation Rent（交租的一代人）。由於政府主導建屋以增加供應需要一段時間，而協助市民置業亦需要時間，所以此刻政府實在有必要立即行動，先行改善租客的生活。
對一眾「無殼蝸牛」選民而言，文立彬的承諾當然吸引。根據工黨的「租務管制」構思，租約年期與租金加幅皆有限制。其中，租約年期限定至少三年（讓租客可以安心定居，毋須年年擔心被逼遷）；至於租金加幅亦有限制。
上世紀六十年代的英國，擁有放租物業最多的大業主，多數是保險公司、退休基金等機構投資者。但由於當年英國政府決定實施「租務管制」後，這些機構大業主因為嫌回報倒退，紛紛離場。結果令六十、七十年代英國物業市場遭受沉重打擊。
如今有專家建議，英國政府可以考慮把租金升幅，與零售物價指數（RPI）掛鈎，例如RPI之上附加100基點 （當RPI = 3％；即租金升幅最多僅4％）。由於這類似通脹掛鈎概念，有信心不會再次嚇走住宅物業租賃市場的機構大業主。
但值得留意的是，現在全球多國皆面對通脹放緩甚或通縮威脅，如果租金加幅必須要跟通脹掛鈎，業主豈不是隨時不得加租？
不少專家警告， 「租務管制」這類限制租金回報的政策，會打擊地產發展商投資興建更多物業，結果一方面令供應減少，供求更加失衡。業主為彌補之後兩三年少收的租金，反而可能提早大幅加租，致使租客要捱更貴的租金。另一方面物業投資者選擇減少投資，又會增加物業市場下跌的風險。
根據香港的經驗，過去實施的「租務管制」，結果香港出現許多所謂「租霸」，但當2003年廢除「租務管制」後，香港住屋租金的加幅，自此一直遠遠拋離一般市民薪酬的加幅。 文立彬現在提出恢復「租務管制」，強調目的是要對付那些「業主霸」，保障租客安居樂業。
其實，政府在推行「租務管制」時，必須確保物業供應增加以作配合，否則經過一段時間之後，市面上租盤供應就會逐漸減少。政府不妨考慮並行推出一些物業投資的利息退稅優惠，以鼓勵投資者繼續投入物業的供應。除此以外，亦可以考慮豁免那些主動提升物業質素的業主的租金加幅限制。當物業租賃市場發展更加成熟的時候，衍生的裝修、建築等行業，相信足以彌補政府在利息退稅方面少收的稅金。
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