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2016年5月26日 星期四

鴻鵠經志 - 盧志威 2016年5月26日

鴻鵠經志 - 盧志威 2016年5月26日


【鴻鵠經志】「一樓兩賣」的妙著(盧志威)
話說近來發展商賣樓,似乎除了劈價散貨之外,還流行使用高成數按揭,亦即是發展商用自己錢,透過系內的財務公司借出按揭,甚至連壓力測試也不用做,只要你有膽簽名,就可以買樓,如果付款方法有這個選項,往往會較好賣,例如之前便有豪宅,提供九成半按揭。

在這

個制度之下,其實提供了一個新玩法,供買家以下搏大,假如樓價見底回升,例如上升20%,該筆資金等於使用了二十倍槓桿,投資者會賺取4倍回報;反之只要樓價下跌了5%,業主便立即進入負資產行業,成為負資產看似很嚇人,但其實只要有錢供樓,理論上銀行不會收樓,所以關鍵是有錢供。

站在發展商角度,提供高成數按揭並無不妥,原因是以「高價」賣樓,總比減價為佳,假如有進取的業主上釣,那就可高價套現,壞處只是拖慢的資金回籠,因為發展商做埋銀行借錢,回款期會拖長了,但對於財雄勢大的發展商,應該是無所謂,只會當作存了高息定期。

但如果業主變負資產,那發展商便可以收樓賣「第二轉」,如果價錢跌了,還可以追收差價,業主之前的供款便會化為灰燼,更會欠下一屁股債,除非破產,否則單是追差價已蝕死。

而站在發展商的立場,更不怕你斷供,反正最多都是收樓,首先已吃掉業主的供款,如果重賣的價格更高,那就賺了:舊供款+利息+新樓價;如果重賣價格更低,那就賺了:舊供款+利息+差價+新樓價,如果業主破產,那就賺少差價,不過仍會比立即減價賣樓賺得更多(舊供款+利息),發展商唯一要付出的只有時間成本,以及行政管理的心力,不過對於大發展商來說,已做慣做熟,帶來的額外成本不高。

這條「一樓兩賣」的妙著,相信在未來會更多人做,原因是能滿足發展商不肯平價賣樓,但又想散貨的心理,以往在樓市低潮時,亦常出現,例如聽前輩講,03年沙士時,很多樓盤拿著身份證加信用卡,便可以做業主,估計這情況,將來也可能出現。

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