網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2016年6月21日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年6月21日

置業安居 - 曾淵滄 2016年6月21日


【置業安居】免首期的新盤 (曾淵滄)
新鴻基地產(00016)於元朗的新盤Park Yoho近日開盤,推出等如樓價120%的按揭貸款額。這是相當新鮮的促銷法,借出的錢比樓價還高。理論上,業主在簽下貸款合約的那一刻,所買的物業已經是負資產,因為負資產的定義就是貸款額比樓價還高,賣樓也還不

了債。貸款額達樓價的120%,多出來的20%就是讓買家裝修新樓用的。實際上,裝修費不一定要用到按價的20%,多出來的貸款也就任由貸款人自由使用了。

港人難上車只因首期

新鴻基地產之所以如此做,有分析認為,是同一個新盤的第一期「峻巒」,於去年底推出時反應不佳,因此現在改頭換面,換個名稱,重新包裝再推出,但去年底至今樓價下跌了5%,新鴻基地產不想減價,便想出借出樓價的120%為賣點來推銷這個樓盤。

借貸額是樓價的120%,等如買樓完全不需要拿錢出來。那麼,是不是任何人買樓,新鴻基地產都會接受?當然不是。如果是,那就是重蹈美國當年次按的覆轍了,雖然買樓不必付首期,但也要考慮供樓者有沒有能力清還每月的分期供款。

新鴻基地產的這項促銷法,說明了一個很重要的概念,即是今日的香港,不少人買不起樓,不是因為沒有能力供樓,而是因為拿不出首期。解決了首期付款,每月的分期供款問題不大,樓價下跌而導致負資產的問題也不大。只要每月依時還款,業主一般不會面對削減貸款的問題。

收緊按揭意在減需求
換言之,金管局規定銀行貸款給買樓者時最多只能借樓價七成、六成,甚或五成,表面上是要保護銀行體系的穩定,避免樓價下跌時按揭變成負資產,變成壞帳。但實際上,只要壓力測試做得好,還款不是問題。20多年前,香港買樓一般都是借九成,當年筆者首次在香港買樓時,就是借足九成。那個年代,人人借樓價的九成, 也不見得銀行體系曾經出現問題。

金管局不容許銀行借超過七成的樓價,目的不是保護銀行,而是遏抑需求,令那些拿不出三成樓價的人無法買樓。 不過,矛盾之處是,金管局屬下又有一家專門做按揭生意的公司,貸款人只要多付錢購買保險,就可以多借錢。當然,地產公司財力雄厚,也可以自己做按揭貸款。 因此,所謂拿不出首期的上車一族,實際情況並非如此。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

置業安居 - 曾淵滄 舊文