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2016年8月5日 星期五

置業安居 - 曾淵滄 2016年8月5日

置業安居 - 曾淵滄 2016年8月5日


【置業安居】「白居二」熱潮已過 (曾淵滄)
對於現在的香港樓市,一方面是多位地產界名人說樓價見底,至今年底樓價更有可能回升,一反過去一年人人看跌的現象,另一方面則是到居屋推出反應不佳,大約有一半中籤者放棄選購。

抽中選購居屋權而放棄者,估計是因為居屋的折扣率下降,折扣率下降是因為樓價下跌

了。不過,大家要知道,所謂樓價下跌指的是房委會的數據,但是,房委會的數據是遠遠無法跟得上市場的變化。目前最新的中原城市領先指數(CCL)創近5個月新高,因此,房委會所謂的樓價下跌,所指的根本不是最新的數據,而是那些 因為房委會降低折扣率,放棄選購居屋的人,也許會後悔。

數據滯後 政府決策「離地」

房委會是政府機構,政府機構的決策需要一定的時間,而且相當漫長,永遠也不可能跟得上變化快的市場,除非出現連續幾年的大牛市或大熊市,樓價連升數年或連跌數年,否則,政府的決策一定無法緊跟市場。

目前最新的市場狀況是,樓價有見底回穩甚至輕微回升的現象,但是,房委會的數據則顯示樓價下跌。而根據房委會的規則,居屋定了價就不會改變,樓價下跌則改變折扣率,由高折扣率改為低折扣率,比方說原本折扣30%,改為折扣20%,許多人就是因為只有20%折扣而放棄選購。

折扣率跌 或為買樓時機
實際上,目前樓價是止跌回穩甚至有些微升幅,而折扣率下降實際上是一個大好的機會,折扣率下降意味著將來賣居屋時,補地價可以補少一點,是好事,為甚麼要放棄選購居屋?

筆者從來不建議把購買居屋當成投資,購買居屋之後,將來在房地產投資上有許多約束,不方便。而且,居屋始終因為建築簡陋,升值的幅度永遠比不上同區的私人房屋,實際數據也證明,居屋買賣的比率偏低,不少人買居屋,就是一住就住了一輩子,資產增值有限。當然,新的「白居二」政策使到居屋業主,可以不必補地價, 而能以較好的價格出售居屋。

但是,「白居二」熱潮只是開始時的一陣子,逐漸地,有資格的「白居二」身分買二手居屋的人,已經不像第一批人那麼胡亂地以高價搶購,他們明白,以高價買下未補地價的二手居屋,將來要出售補地價,很可能要虧本。現在,「白居二」熱潮已退,政府也有好一段時間不再推出新一輪的「白居二」了。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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