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2016年12月23日 星期五

財智語陸 - 陳永陸 2016年12月23日

財智語陸 - 陳永陸 2016年12月23日


財智語陸:
加息難推低港樓價


■美國明年是否加3次息仍屬未知之數,何況對供樓的港息亦未必有影響。 資料圖片



自聯儲局加息後,話題都離不開樓市未來走向。本地樓市即使不升,亦很難跌下去,因香港樓市面對前所未見的扭曲情況。外在因素方面,內地資金走資的洶湧程度前所未見,人民幣貶值已成趨勢

,港元跟美元掛鈎令港元資產更吸引,本地物業成為北水停泊的地方,這趨勢不是加息或政府增加供應可以改變。

再者,政府加辣後就算增加了入市交易成本,但對於內地有錢在港買樓的人而言,根本是微不足道,扭轉不了他們走資的意欲。

主觀因素方面,加辣後非首次置業人士業的印花稅加至15%,政府本想壓抑需求,反而嚴重打擊業主賣樓意欲,令本身缺盤的二手市場雪上加霜,賣家議價能力大大提高,用家如要入市只有掃高價貨。

此外,加息無疑對樓市有壓力,但理論歸理論,實際情況又是兩碼子的事。首先,美國來年是否真的加息3次,我仍有所保留,就算真的要加,對供樓的港息也未必有影響。本地目前按息主要是以HIBOR+為主,但同時,此按息計劃都有設了上限(最優惠利率減一個息率,最終實際按息都是2.15厘左右)。如果以美息目前的調升幅度,可見將來是沒可能令最優惠利率改變,所以美國加息其實影響不了目前本地的低供款成本,就算真的鬱到最優惠利率,供款息率升至3厘,也是可接受水平。在租金趨升及利息成本不變下,樓市要跌仍困難。

陳永陸
獨立股評人
本欄逢周一、三、五刊出

陳永陸
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