香港真的是地少人多嗎？
香港真的是地少人多嗎？
我從小就聽到一句話，說香港地少人多，以至樓價升到這麼貴。我一直以為這是真的，直到我從事與地產相關的行業後，我才接觸到一些客觀的統計數字，了解到原來用作興建住宅的土地，只佔香港整體面積的7%左右；其中3%還是被撥作興建低密度的鄉村屋，
真正用作高密度市區住宅發展的土地只是香港整體面積的3%。
看到這樣的數字，我起初覺得不可思議，還懷疑這個數字有沒有弄錯。但當我對照客觀現實的時候，我才發覺人原來是這麼容易相信別人的說話，而對實際看到的事物置若罔聞。
我又不是未離開過市區，又不是未去過新界。明明是向北一過了獅子山隧道就可以看到大量未開發的土地，向東過了藍田、向南過了香港仔隧道，向西過了美孚新邨，情況亦是一樣。然而，至今仍有很多香港人以耳代目，相信香港地少人多。這種錯誤信念，令香港人甘心住在狹窄的居所裡，忘記了香港的人均收入早已負擔得起建造房屋的費用，我們負擔不起的只是高昂的地價吧了。現時新界的樓價，有靠近一半是地價，而市區的樓價，則有三分之二是地價。如果政府肯增加土地供應，就足以把地價降下來，令香港人大部分都可以買得起樓。在英治時代，政府為了減輕港人在住屋方面對政府的要求，甚少刻意去修正市民對地少人多的錯誤看法。
港英政府之所以會這樣做，是因為政府的財政收入有相當一部分是來自賣地及與地產相關的收入。政府承受不起地價回落的影響。此之所以，港英政府從來都不會刻意制訂一些政策，促使樓價可以從高處回落。
自六十年代開始，香港的農業已漸見式微，但政府卻不肯把大量已被荒廢的農地改作住宅用途，以平抑長期偏高的樓價。到八十年代，香港的工業開始北移，政府又對工業用地採取同樣的政策。總之是不想住宅用地可一下子大幅增加。港英政府雖然不承認自己有高地價政策，但很明顯政府在土地供應方面是非常有節制的。
回歸以後，董建華刻意想透過增加土地供應去壓低樓價，希望樓價下跌後，年輕人不用太辛苦也可以置業，並可以降低香港的營商成本，增加香港的競爭力。結果，八萬五的供應量，加上金融風暴的衝擊，香港的樓價果然大幅下跌。但樓價下跌後，人們即使供得起也不肯買了。而香港的營商環境亦因為信貸收縮，而變得更差。
至曾蔭權上台，他任內的主要工作就是要救市，亦即是要人為地製造地少人多的現象。結果透過孫九招，樓價終於絕處逢生，節節上升，很快又回到董建華上台前的景象。
梁振英上台後，面對失控上升的樓價，只好使出辣招，希望透過遏抑需求去冷卻樓市。但由於政府在曾蔭權年代沒有積極造地，政府沒法透過增加供應去滿足市場需要；加上全球QE，市場資金過剩，令樓價在政府不斷「加辣」下，都未見掉頭回落。
現在，新一任政府快將上場，且看新特首會搞些甚麼新意思。
施永青 am730C觀點 舊文
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