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2017年5月18日 星期四

談財經 - 胡孟青 2017年5月18日

談財經 - 胡孟青 2017年5月18日


樓市政策自作孽


樓市政策自作孽


美利道地皮成新地王。(資料圖片)
恒基地產(012)力壓群雄,勇奪中環美利道地皮,傳統華資發展商保住中環陣地,換來是逾5萬元紀錄呎價。樓價、地價續創新高後,輪到金融管理局改為向發展商開刀。兩招收緊銀行對發展商融資貸款,包括地皮成本貸款上限由五成降至四成

、建築費借貸上限由十成下調至八成,時間上揀在中環美利道地王及啟德地皮同日截標後,值得商榷。

地價帶動樓價續升、樓市熾熱又續刺激地王誕生。按當局數字,部分發展商成功投地後,向銀行借按揭普遍相當於地價四至五成,如地價續升,發展商續如常輕易獲銀行貸款,樓市升溫的滾雪球效只會持續。另外,在收緊銀行對發展商貸款時,因應經發展商提供予準買家的按揭貸款,去年底已升至逾270億元,按年急升九成幾,較15年底更急升近1.6倍,銀行需對個別發展商貸款提升風險權重,意味續限制銀行有關貸款審批。

新措施會有效嗎?市場即時說不。發展商可藉企業貸款或其他內部資源應付,尤其手頭現金充裕的地產商多的是,極其量對資金有限的中小型發展商影響較大。中資發展商影響似更微。大部分可繞道內地相熟銀行借貸,更多中資企業境外持大批資金頭寸,怕甚麼?本地銀行基於對近期冒起的幾家中資企業背景認知有限,審批相當審慎,相關企業的建築按揭很多只屬短期過渡貸款而已。

觀乎金管局最新對策證明兩點:一、土地市場的競爭,更多發展商加入本港物業市場,是有違競爭有利消費者的約定俗成想法;二、發展商二按,是金管局不斷收緊一手樓按衍生的問題,似乎是金管局有錯在先。

樓價從09年起,升勢踏入第八個年頭,撇除資金出路與環球量寬效應,市場出現的問題有很多源自辣招本身及政策滯後造成。本港為官者從來靠數字決定政策,但數字是滯後的,導致政策比已發生的市況更滯後。當局在資金氾濫、低息持續及中資經營者極進取態度入市上,如再用滯後數字決定前瞻政策,最後於事無補,直至出事才如夢初醒。老實說,政府庫房收益連年超標,明顯是唯一大贏家。銀行要埋單、準業主要捱更多時間才夠首期上車、發展商表面賣個滿堂紅,但承受不斷升溫的政策及過熱風險,僅是買中升市而已。樓市怎辦?其實政府跟普羅百姓一樣,大家都是在等運到。

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