談國論企 - 黎偉成 2017年11月21日
《談國論企－黎偉成》住宅銷售１０月份緩增景氣指數反佳
《談國論企》中國的房地產的商品住宅銷售、開發投資和新開工面積於２０１７年１０月份
的增長速度皆有所放緩，但房地產開發企業到位資金中之貨款加快增長，和竣工面積、待售面積
持續減少，而國房景氣指數卻節節走至近年之高，似意味後市有望
穩中向俏。國務院總理李克強
《２０１７年政府工作報告》強調的「分類調控房地產市場」及「因城施策去庫存」，只要各地
政府貫徹落實中央政策，內房前景可審慎樂觀以視之。
＊待售面積續減但銷售續增是為去庫存＊
來自中國國家統計局《全國房地產開發和銷售情況》的資料，顯示商品住宅市場仍在調整，
存在頗為明顯的觀望情緒的同時，亦有利好的態勢，乃可見之於：
先論（甲）利好因素：國房景氣指數於２０１７年１０月份所達的１０１﹒４９，不僅高於
本屬高位的９月份的１０１﹒４５約０﹒０５個百分點，更為自６月份以來５連升和處於
２０１７年暫見之最高，亦比２０１６年１０月份的１００﹒７５高０﹒７４個百分點，反映出
投資者俏看以商品住宅為主的房地產市道前景，乃因（一）政策切中時弊。《２０１７年政府工
作報告》強調要（Ｉ）「分類調控房地產市場」，有別於２００３年要對「鋼鐵、水泥、電解鋁
和房地產」四大行業作出宏觀調控，即由當年之「一刀切」調控（境內外坊間一眾謂之為「打壓
」），反覆到近年之要「穩定健康發展」，到如今之「分類調控」，「分類」已經是一大進步。
和（ＩＩ）《政府工作報告》提出之２０１７年重點工作任務的第一條要「用改革的辦法深
入推進「三去一降一補」」就強烈表明要「因城施策去庫存」，去庫存要因城而施策，則要就不
同城市、不同地方的不同情況，區別對待地處理問題，施策才有可能達致更佳效益。
經過多時的去庫存和房地產開發商審慎的部署投資，使（二）商品房住宅房的待售面積於
２０１７年１－１０月達３﹒１４８４億平方米，同比減少２３﹒３％，為自２０１６年８月份
由升轉跌至今之１５連跌以來的最大跌幅的月份，連同商品房住宅的銷售面積仍保持增長的態勢
分析，顯然為商品房住宅去庫存所達預之實效。尤其是此數比２０１６年１－１０月份累計
４﹒１億平方米，同比減少６％要多減１７﹒３個百分點，更能說明樓市的調整是相對健康的。
（三）商品房住宅的竣工面積，於２０１７年１－１０月份所達的４﹒６５５９億平方米，
同比下降２﹒７％，比１－９月份的１﹒９％跌幅多減０﹒８個百分點，而上年同期所達的
４﹒７８２８億平方米同比僅增５﹒７％，則見新建的商品住宅供應有所減少。
加上（乙）房地產開發企業到位資金２０１７年１－１０月份累計１２﹒５９４１萬億元，
同比增長即使只為７﹒４％，和比１－９月份的８％升幅少增０﹒６個百分點，相對於２０１６
年同期１１﹒７萬億元同比持平於１－９月份的１５﹒５％的增長幅度要低，此因（ｉ）個人按
揭貸款１﹒９５８６萬億元同比減少１％，遠遜於２０１６年同期１﹒９７８萬億元飆升
５１﹒５％的表現；和（ｉｉ）定金及預收款３﹒８６３２萬億元同比增長１４﹒８％，亦低於
上年同期３３﹒６５５萬億元增３２﹒２％所致。
＊土地購置面積及額度大升有良性啟示＊
但最是重要者，為（ｉｉｉ）國內貸款的強力增長，意味房地產後市仍可以保持審慎樂觀態
度以觀，此於２０１７年１－１０月份達２﹒０７９８萬億元同比增長２０﹒２％，比１－９月
份所升１９﹒５％高０﹒７個百分點，甚至相對於２０１６年１－１０月份所增之１﹒２％要高
１９個百分點。
由是市場現時所存在的（乙）若幹利淡因素，不足懼，特別是商品住宅房（四）於２０１７
年１－１０月份的銷情，所銷售的（１）面積累計１１﹒２２億平方米，同比增５﹒６％，較１
－９月份所增的７﹒６％少增２個百分點，和（２）額度於２０１７年１－１０月份８﹒５５萬
億元，同比增長９﹒６％，比１－９月份所增１１﹒４％少增１﹒８個百分點，顯然受到市場之
炒賣活動有明顯收歛有關。
（五）住宅開發投資的增長情況逐步穩定：於２０１７年１－１０月份累計達６﹒１８萬億
元，同比增長９﹒９％，比１－９月份的１０﹒４％升幅回落０﹒５個百分點；此使住宅新開工
面積累計１０﹒４１億平方米的同比增長９﹒６％，和（３）施工面積於５１﹒５３億平方米同
比增長２﹒８％水平。
再看（六）房地產開發商以住宅為主的整體土地購置，所涉（ｉ）面積於２０１７年１－
１０月份累計達１﹒９億平方米的同比增長１２﹒９％，（ｉｉ）額度於累計９６９５億元的同
比增長４３﹒３％，皆為全年最高的升幅。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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