談國論企 - 黎偉成 2018年1月25日
《談國論企－黎偉成》商品住宅銷售開發投資調後復穩增
《談國論企》中國的商品住宅房的（１）銷售額度於２０１７年回復到雙位數增長軌道，和
（２）待售面積和（３）竣工面積減幅均有所擴大，顯然是（４）房地產開發企業到位資金於四
季度再呈上行的形態，及（４）新開工面積升幅重返雙位數，使施工面
積加大升幅，而（５）整
體房地產開發投資放慢的速度亦明顯的收窄，意味市場經整固一段時間後重現穩定和良性改善新
況。此亦為房地產開發景氣指數節節緩升之因。
相信商品住宅房今後仍會保持穩步向上發展態勢，理由為（甲）國家主席習近平力堅持的「
房子是用來住的，不是用來炒」的政策，得到（乙）以國務院牽頭的中央與地方各級政府落實之
所致。
＊去庫存使待售面積續減仍增銷乃佳象＊
來自中國國家統計局《全國房地產開發和銷售情況》的資料，顯示商品住宅市場經調整多時
初見回穩，甚至隱現步俏的良性現象：
特別惹人注目者，為商品房住宅房的（一）待售面積於２０１７年全年累計達３﹒０１６３
億平方米，減少２５﹒１％，較１－１１月份３﹒０８３３萬平方米所減的２３﹒８％多減
１﹒３個百分點，更比２０１６年４﹒０２５７億平方米的１１％降幅多減１４﹒１個百分點，
為自２０１６年８月份由赤轉減至今之１７連跌以來的最大跌幅，連同商品房住宅的竣工面積持
續減少和銷售面積仍保持增長市況分析，「去庫存」的政策看來取得預期之實效。總理李克強在
《２０１７年政府工作報告》提出之２０１７年重點工作任務的第一條要「用改革的辦法深入推
進「三去一降一補」’就強烈表明要因城施策去庫存」，去庫存要因城而施策，加上要「分類調
控房地產市場」，要就不同城市、不同地方的不同情況，有針對性的區別對待地處理問題。
正正因為「去庫存」政策，商品住宅房市道有回穩的態勢，可見之於（二）銷售情況於
２０１７年全年有持續溫和的改善：（１）面積累計１４﹒４７８９億平方米，增長５﹒３％，
只是比１－１１月份１２﹒６億平方米的５﹒４％升幅少增０﹒１個百分點；所涉（２）額度於
１１﹒０２４萬億元的增長幅度為１１﹒３％，相對於１－１１月份９﹒５７６２萬億元所增９
﹒９％多赤１﹒４個百分點。需要指出者，為商品住宅房的於２０１７年的銷情，相對於
２０１６年的銷售面積１３﹒７５億平方米增２２﹒４％，和額度９﹒９萬億元更增加
３６﹒１％，狂態收歛之餘，更是有止跌徐徐向好的新況。
銷情開始好轉，卻見（三）商品房住宅的供應不足：（Ｉ）竣工面積持續減少：於２０１７
年全年累計所達７﹒１８１５億平方米，下降幅度為７％，比１－１１月份５﹒４億平方米的降
幅４﹒１％明顯提升２﹒９個百分點，而２０１６年７﹒７１８５億平方米增加４﹒６％，此因
（ＩＩ）住宅開發投資增速節節放緩所致，於２０１７年全年累計７﹒５１４８萬億元，增長９
﹒４％，比１－１１月份６﹒８６７萬億元所增之９﹒７％少增０﹒３個百分點，反覆下行態勢
未改的同時，１２月之數更是全年最低，估計此與房地產開發商得適應「分類調控房地產市場
」的政策有關。
此亦使（ＩＩＩ）新開工面積於２０１７年全年累計１２﹒８０９８億平方米，增長
１０﹒５％，比１－１１月份１１﹒６億平方米所增長１０﹒８％低０﹒３個百分點，但又比
２０１６年全年１１﹒５７億平方米所增加的８﹒７％高１﹒８個百分點，由是不用擔心
（ＩＶ）施工面積於２０１７年全年達５３﹒６４億平方米所增２﹒９％，比１－１１月份
５２﹒７萬億元的３﹒１％升幅少增０﹒２個百分點，亦比２０１６年全年５２﹒１３億平方米
只增１﹒９％要高１個百分點。
＊房地產開發到位資金回升買地亦轉旺＊
更重要的，是（四）房地產開發企業到位資金２０１７年累計１５﹒６萬億元增長即使只為
８﹒２％，雖比２０１６年全年累計１４﹒４２萬億元所增的１５﹒２％為低，卻較２０１７年
比１－１１月份１３﹒９４萬億元的７﹒７％升幅高０﹒５個百分點，有再度上行之態，即使（
ｉ）個人按揭貸款２﹒３９萬億元同比減少２％，但（ｉｉ）定金及預收款４﹒８６９萬億元的
同比增長１６﹒１％，比１－１１月份之數高１﹒１個百分點。（ｉｉｉ）國內貸款
２﹒５２４２萬億元同比增長高達１７﹒３％。
再看（五）房地產開發商以住宅為主的整體土地購置，所涉（ａ）面積於２０１７年累計２
﹒５５億平方米增長１５﹒８％，比１－１１月份２﹒２１５８億平方米所增１６﹒３％低０﹒
５個百分點，卻比１－１０月份的１２﹒９％升幅高２﹒９個百分點，比２０１６年全年達２﹒
２億平方米減少３﹒４％，更是大有改善，同樣情況亦見之於（ｂ）額度於２０１７年累計達１
﹒３６４３萬億元增長４９﹒４％，亦遠遠高於２０１６年全年９１２９億元所增加的
１９﹒８％。
國房景氣指數於２０１７年１２月份所達１０１﹒７２，比對上一個月提高０﹒０９點，而
１１月份的１０１﹒６３環比更提高０﹒１４個百分點，反映出投資者俏看以商品住宅為主的房
地產市道前景。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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