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2018年3月29日 星期四

施永青 am730C觀點 2018年3月29日

施永青 am730C觀點 2018年3月29日


貿易戰對樓價會有影響嗎


貿易戰對樓價會有影響嗎
連談了兩天中美貿易戰的問題,有讀者急不及待,要我把問題聯繫樓市一起來談。

貿易戰無可避免會影響中美兩國的經濟發展,任何影響經濟發展的事情都會在一定的程度上影響樓市,問題只是反應要待多長時間才出現,以及反應的強烈程度罷了。

股市的反應

是即時的,因為股票買賣十分方便。這刻聽到消息,下一刻就可透過手機落盤做買賣。股票一成交,就可以計算出這成交(如果屬成分股)對指數的影響。但樓市的反應會慢很多,尤其是在二手市場。通常,業主先要委託經紀放盤,盤源才會在互聯網曝光;再要經過準買家查詢,看樓,與一段時間的討價還價,才有機會達成交易協議,然後才可以統計出對地產指數的影響;前後起碼兩三個月。因此,貿易戰對香港樓價的影響,起碼要到第二季末,第三季初才會逐漸顯露出來。

理論上,貿易戰是會導致兩敗俱傷的。這對中國與美國都沒有好處,兩地的經濟增長會因而被拖慢。中美是香港的兩大主要市場,他們的經濟受損當然會拖累香港。所以我擔心,香港下半年的經濟增長會略為轉弱,未必一定可以保住3%的增長率。

不過,近年香港的樓價與GDP的增長率關係不大,樓價的升幅大部分時間都高過GDP的升幅。因此,即使GDP下降亦不代表樓價也會跟著下降。因為,樓價的動力已不是來自新增的GDP,而是來自過去積累起來的財富的資產配置方式。即是說,資金的擁有者會傾向用哪種方式去儲備財富,將對資產價格產生更決定性的影響。

如果資金擁有者對樓市的偏好,依然強過投資股市、債市與商品市場的話,樓價可能依然維持升勢;只是這樣的升勢,由於缺乏新的增長所支持,總有一天會彈盡援絕。只是我們這個世界已累積起來的財富是如此龐大,這樣的一天不會很快就到來罷了。

無論如何,香港房地產市場或多或少都會被中美日益惡化的關係所困擾。如果雙方適可而止,市場或會逐漸平靜下來;但若果雙方都高調叫喊,投資者就會受到驚恐。股市的起伏會是這種情緒的即時反映。然而,股市只能反映現實,無法預知將來。要推斷未來的變化,只能依靠人的洞察力。

按我在地產市場四十多年的經驗,我傾向認為,由於現時市場的參與者無不賺錢,他們對不利消息的「抗疫能力」很強。他們的亢奮看來還會維持一段時間,直到不利的景況愈來愈明顯為止。此之所以,我不認為香港的樓市會很快掉頭向下。即使下半年升勢放緩,年尾樓價仍很有機會高過年頭的樓價,令2018年仍可算是一個上升年。

不過,由於中美之間的摩擦並非事件性而是結構性的,它是一定不可能在短期裏得到解決的。雙方可能會談談打打,時緊張,時緩和,但一定要分出勝負才會罷休。在這種情況下,香港的投資環境可能會出現根本性的改變。投資者宜密切觀察雙方下一階段的舉措,以推斷雙方是如何評估自己的實力,以及會採取怎樣的策略。這樣,我們才可以評估形勢的發展,決定自己該如何自處。

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