鳴鏡高懸：歐洲不乏投資機會
■荷蘭阿姆斯特丹的住宅毛租金回報率，和香港的不相伯仲。資料圖片
上周出了〈瘋狂世界瘋狂樓市〉之後，收到一些讀者的電郵，表示對歐洲國家房地產市場的表現感到意外，並詢問如何研究及投資荷蘭等地的房地產。雖然歐洲房地產市場復蘇，起步較亞洲及美國遲，但是都已經非常
熾熱，因為負利率及瘋狂印錢的關係，現在歐洲房地產市場，特別是大城市住宅的租金回報率已經是非常之低。例如荷蘭阿姆斯特丹的住宅毛租金回報率，和香港的都已經是不相伯仲，但「營運」成本一般都會較高，如果是個人投資住宅單位，因為不能負擔或不合成本效益去做昂貴的盡職調查及稅務籌劃，難度及風險就更大。另外，外地人一般很難開個人銀行戶口，也就是說非常難做按揭貸款購買物業，所以也不容易享受到負利率及超高槓桿的好處。
話雖如此，環顧全球，筆者依然覺得歐洲提供的地產投資機會較亞洲及美國為多，不乏一些稅後及槓桿後每年有凈7-8%或以上租金回報率，並且有升值潛能的投資機會，但一般就只適合一些資本較雄厚的個人或機構投資者，因為金額及交易成本較高。
另外，因為全球資金氾濫，要找好項目並不容易，要有獨特的人脈網絡，筆者每天都會收到起碼3-4個項目，也正在評估一個荷蘭的學生宿舍項目作個人投資，未槓桿毛租金回報率每年就有16.5%。
張一鳴
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