【投資先機】今年支持樓價兩大因素 正在增強 （小子）
【投資先機】今年支持樓價兩大因素 正在增強 （小子）更多
上年十二月本專欄寫了一篇《明年香港樓價 有兩大因素支持》，當時筆者預計2019年美國放慢加息步伐及房屋供應短缺將支持樓價，此兩大因素效應將於今年持續增強再度支持樓價。事實上，
農曆新年後，二手樓市氣氛回暖，地產代理指出香港樓市步入小陽春，二手樓價指數連升兩周，市場重現業主反價及封盤情況。
聯儲局不止要減慢加息 更有意提早結束縮表計劃
聯儲最近發表半年度貨幣政策報告指，美國去年下半年經濟維持穩健增幅，但受中美貿易爭端、美國政府歷史性局部停擺35日，將拖累美國今年第一季經濟增長。聯儲局1月會議暗示今年將結束縮減資產負債表，美國聯儲局部份官員預計，今年將會完成這個行動，反映他們擔心美國經濟增長將於今年開始有下行風險。聯儲局監管部副主席Randal Quarles上星期五出席一個論壇時亦表示，縮表並非必需完成，一旦影響到聯儲局穩定通脹和就業的雙重目標，局方將快速改變縮表政策，他顯然再為提早結束縮表計劃向外界放一點風聲，試一試市場的反應。
根據最新利率期貨顯示，美國今年加息一次的機會率近乎零; 若然聯儲局今年就提早結束縮表意味著美國加息週期已將完結，美國利率水平將於今明兩年內見頂。市場預期低息環境將會持續一段長時間，對於實物資產價格 (樓價及金價) 是有很大支持作用。
房屋新政繼續明確公私營樓市分軌 私樓樓價將企硬
政府將公私營房屋比例由六四比改為七三比，按去年政府公布10年期需建46萬夥單位來推算，料未來私樓供應將由年均1.8萬戶，減少至1.4萬夥以下，減幅達兩成；公營房屋則由現時年均2.8萬夥，增至3.2萬夥。而將首置上車盤歸類為私樓供應量的話，有市場人士預計，會把已經被削減的私樓供應，進一步推低。隨著私營房屋土地的減少，再加上發展商面對空置稅新措施的壓力，未來部分單位或傾向採取惜售的策略，而空置稅一定是羊毛出自羊身上，成本有可能會轉嫁予買家，在這樣的演變下，私樓市場的樓價將持續企硬。
另外，有傳房委會計劃修訂沿用多年的居屋家庭入息計算機制。按此新機制計算下，今年三月新居屋申請，家庭入息限額將由現時的5.7萬元下降至5.5萬元。由此推斷，有一班月入界乎55,001 – 56,999的家庭將會被取消居屋申請資格。被取消資格後，這班家庭選擇上車置業只得三個可能性，買入私人二手樓或一手樓、租樓住或各自跟家人繼續同住; 頭兩個情況，筆者相信是佔最大多數的家庭，即這班家庭會流入私人房屋市場，進一步支持樓價及租金。
*本專欄文章不應視為任何投資之建議或邀請, 投資涉及風險, 如有疑問請諮詢專業投資意見。
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