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2019年2月25日 星期一

投資先機 - 小子 2019年2月25日

投資先機 - 小子 2019年2月25日


【投資先機】今年支持樓價兩大因素 正在增強 (小子)



【投資先機】今年支持樓價兩大因素 正在增強 (小子)更多

上年十二月本專欄寫了一篇《明年香港樓價 有兩大因素支持》,當時筆者預計2019年美國放慢加息步伐及房屋供應短缺將支持樓價,此兩大因素效應將於今年持續增強再度支持樓價。事實上,

農曆新年後,二手樓市氣氛回暖,地產代理指出香港樓市步入小陽春,二手樓價指數連升兩周,市場重現業主反價及封盤情況。

聯儲局不止要減慢加息 更有意提早結束縮表計劃

聯儲最近發表半年度貨幣政策報告指,美國去年下半年經濟維持穩健增幅,但受中美貿易爭端、美國政府歷史性局部停擺35日,將拖累美國今年第一季經濟增長。聯儲局1月會議暗示今年將結束縮減資產負債表,美國聯儲局部份官員預計,今年將會完成這個行動,反映他們擔心美國經濟增長將於今年開始有下行風險。聯儲局監管部副主席Randal Quarles上星期五出席一個論壇時亦表示,縮表並非必需完成,一旦影響到聯儲局穩定通脹和就業的雙重目標,局方將快速改變縮表政策,他顯然再為提早結束縮表計劃向外界放一點風聲,試一試市場的反應。

根據最新利率期貨顯示,美國今年加息一次的機會率近乎零; 若然聯儲局今年就提早結束縮表意味著美國加息週期已將完結,美國利率水平將於今明兩年內見頂。市場預期低息環境將會持續一段長時間,對於實物資產價格 (樓價及金價) 是有很大支持作用。

房屋新政繼續明確公私營樓市分軌 私樓樓價將企硬

政府將公私營房屋比例由六四比改為七三比,按去年政府公布10年期需建46萬夥單位來推算,料未來私樓供應將由年均1.8萬戶,減少至1.4萬夥以下,減幅達兩成;公營房屋則由現時年均2.8萬夥,增至3.2萬夥。而將首置上車盤歸類為私樓供應量的話,有市場人士預計,會把已經被削減的私樓供應,進一步推低。隨著私營房屋土地的減少,再加上發展商面對空置稅新措施的壓力,未來部分單位或傾向採取惜售的策略,而空置稅一定是羊毛出自羊身上,成本有可能會轉嫁予買家,在這樣的演變下,私樓市場的樓價將持續企硬。

另外,有傳房委會計劃修訂沿用多年的居屋家庭入息計算機制。按此新機制計算下,今年三月新居屋申請,家庭入息限額將由現時的5.7萬元下降至5.5萬元。由此推斷,有一班月入界乎55,001 – 56,999的家庭將會被取消居屋申請資格。被取消資格後,這班家庭選擇上車置業只得三個可能性,買入私人二手樓或一手樓、租樓住或各自跟家人繼續同住; 頭兩個情況,筆者相信是佔最大多數的家庭,即這班家庭會流入私人房屋市場,進一步支持樓價及租金。

*本專欄文章不應視為任何投資之建議或邀請, 投資涉及風險, 如有疑問請諮詢專業投資意見。

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