感說涼話 - 唐問涼 2019年11月1日
唐問涼：九成按揭的樂與怒
【專訊】當特首林鄭月娥在《施政報告》大幅提升九成按揭保險至樓價800萬元，八成按保至1000萬元，市場上有不同聲音。有人話現在樓價高企，林鄭才大幅放寬按保，簡直是將人推入火坑，亦有人話新按保急市民所需，大家可以比較容易買到較大住宅單位，大幅放寬按保是否明智
，我相信不同人有不同睇法或者感受。
九成按揭買樓 屬賭徒行為
在新按保推出之後，有已經買了400萬元以下細價樓的業主當然很嬲，他們認為林鄭推新措施太遲，令到他們買不到較大單位；亦有人非常開心，就是那些還未買樓的人，他們只需要付10%首期，買到一個價值800萬元單位，這是新按保的樂與怒。
其實，無論林鄭是否推出新按保，大家用九成按揭買樓的時候，身分其實不是一個置業者，而是一個賭徒，樓價上升，他們當然開心，但倘若樓價下跌，他們就會損失所有首期。所以，他們其實是賭一鋪。不過，他們輸就最多輸10%首期，樓價上升就可以贏首期幾倍甚至幾十倍，這似乎很劃算。所以，在新按保推出之後，600萬至800萬元住宅單位成交量大增，我認為那些用九成按保買樓的人必定要有能力供得起，如果沒有能力供樓，即使樓價上升都要被迫賣樓，贏家都會變輸家，開心變唔開心。
現利息低企 買家須防加息
當大家認為九成按保買樓，而又供得起，差不多是立於不敗之地，我認為大家要注意一件事，就是現在利息太低，而按揭貸款就是一份長期合約，當利息上升，貸款人可能會出現困難，供得起變供唔起，最後又要賣樓還息還貸。有人話我杞人憂天，現在有3厘壓力測試，美聯儲又剛剛減息，連匯豐都將最優惠利率下降1/8厘，香港有排都不用加息，甚至應該將壓力測試百分比下調。其實這是萬萬不能，因為現在香港在過去一段時間沒有跟隨美國加息，息差大約有2厘。所以，壓力測試計算的利息其實只是1厘，已經低無可低，如果採用九成按揭不注意風險，隨時可以由樂變怒。
紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
【專訊】當特首林鄭月娥在《施政報告》大幅提升九成按揭保險至樓價800萬元，八成按保至1000萬元，市場上有不同聲音。有人話現在樓價高企，林鄭才大幅放寬按保，簡直是將人推入火坑，亦有人話新按保急市民所需，大家可以比較容易買到較大住宅單位，大幅放寬按保是否明智，我相信不同人有不同睇法或者感受。
九成按揭買樓 屬賭徒行為
在新按保推出之後，有已經買了400萬元以下細價樓的業主當然很嬲，他們認為林鄭推新措施太遲，令到他們買不到較大單位；亦有人非常開心，就是那些還未買樓的人，他們只需要付10%首期，買到一個價值800萬元單位，這是新按保的樂與怒。
其實，無論林鄭是否推出新按保，大家用九成按揭買樓的時候，身分其實不是一個置業者，而是一個賭徒，樓價上升，他們當然開心，但倘若樓價下跌，他們就會損失所有首期。所以，他們其實是賭一鋪。不過，他們輸就最多輸10%首期，樓價上升就可以贏首期幾倍甚至幾十倍，這似乎很劃算。所以，在新按保推出之後，600萬至800萬元住宅單位成交量大增，我認為那些用九成按保買樓的人必定要有能力供得起，如果沒有能力供樓，即使樓價上升都要被迫賣樓，贏家都會變輸家，開心變唔開心。
現利息低企 買家須防加息
當大家認為九成按保買樓，而又供得起，差不多是立於不敗之地，我認為大家要注意一件事，就是現在利息太低，而按揭貸款就是一份長期合約，當利息上升，貸款人可能會出現困難，供得起變供唔起，最後又要賣樓還息還貸。有人話我杞人憂天，現在有3厘壓力測試，美聯儲又剛剛減息，連匯豐都將最優惠利率下降1/8厘，香港有排都不用加息，甚至應該將壓力測試百分比下調。其實這是萬萬不能，因為現在香港在過去一段時間沒有跟隨美國加息，息差大約有2厘。所以，壓力測試計算的利息其實只是1厘，已經低無可低，如果採用九成按揭不注意風險，隨時可以由樂變怒。
紀惠集團行政總裁
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