環球樓市觀望——南沙將成大灣樞紐
認識我的朋友或讀者都知道，大灣區內本人最看好的地區是南沙，因為近期政策導向，令南沙樓市再次熾熱起來。但究竟是「真火」還是「虛火」呢？今次用另外一個角度分析一下。
粵港澳大灣區的協同發展，目前可以簡單理解為「東西南北岸」，圍繞珠江出海口發展，南
沙則有望發展成為大灣區「樞紐」。深莞「熱錢」在兩地政策下，殺入南沙低水地，網上數據指，深莞客佔比從之前的17%提升至50%，顯然廣州客已不是南沙主力購買力。另外，外地發展商頻頻高價在南沙投地，連續拍出多塊「高溢價地皮」，在8月南沙區兩塊拍賣土地要通過搖號賣出，顯示開發商對南沙後市的信心。8月10日，南沙灣一宗宅地經過16輪競配建後，進入搖號環節，溢價率為14.5%，樓面地價為每平方米19117元人民幣。8月19日，在69輪競價後，南沙又以封頂價拍出一宗橫瀝島地塊，地塊溢價23.6%，扣除各配建後樓面地價高達每平方米20247元人民幣，成為南沙區樓面價新高。
廣州樓價是全國一線城市中是最便宜的，而且供應充足，可選擇區域多，所以廣州人不看好偏遠的南沙。但深圳客或東莞客會追入位置相近的南沙，這是一個購買地區性習慣的慣性思維。所以廣州人覺得南沙樓市是虛火，深圳人甚麼都買，因為他們覺得又近又平又無限購。
但要判斷一個地方的樓市是否健康發展，筆者比較傾向參考二手市場，因為往往比一手更能反映市場真實情況。根據鏈家，目前南沙放盤量有3272套，與黃埔區差不多。不過南沙二手成交量，在廣州全市仍然墊底，僅110套，約佔全市的4.6%。
另一方面，南沙土地供應強勁，今年擬供應達15宗，加上舊改專案不斷推進，南沙是未來廣州供應的「集中營」。
其次，根據廣州統計局數據，南沙2019年常住人口只有79.61萬人，為全市倒數第二， 二手房流通性自然少。南沙未來有大量新樓供應，樓市易進難出，二手房也缺少剛需客，除非區內人口有爆炸性增長，否則預計空置率仍會維持在高位。如果大家對內地樓市有興趣，歡迎到筆者YouTube頻道了解更多。網址為https︰//www.youtube.com/gcglobal/
環球樓市評論人
鄭偉舜
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