感說涼話 - 唐問涼 2020年10月12日
唐問涼：九成半按揭未必會令樓價升
唐問涼：九成半按揭未必會令樓價升
【專訊】當年金管局推出逆周期措施，限令銀行收緊客戶按揭貸款，有老友話大件事，銀行收緊按揭貸款一定會令樓價大跌，物業投資者就首當其衝。
我話不一定，金管局有張良計，銀行有過牆梯，按揭貸款是會以估價形式自我調節，當按
揭成數下降至五成，銀行估價反而會上升兩成，以一個1000萬元單位為例，當銀行只准借出500萬元，估價報告就會上調至1200萬元，借五成即是借600萬元，風險仍然很低，收緊按揭反而令樓價上升。
物業代理見銀行估價上升，就會對買家說，一向以來，銀行的估價都會比賣家的要價為低，但現在銀行估價1200萬元，買家只要1100萬元，非常之筍，買家當然心動，成交多了之後，樓價就會被扯高一成。所以，減少按揭貸款成數未必會令樓價下跌，反而會令樓價上升。
銀行降估價控風險 或令樓價跌
有老友話英國推出九成半按揭，代表需求量會大增，樓價上升是必然的事，所以他亦準備去英國買樓。我話要考慮清楚，英國推出九成半按揭不但不會令樓價上升，反而會令樓價下跌，而且並不是買樓的業主因為供唔起要放棄而令樓價下跌，而是英國銀行知道那些九成半按揭貸款風險很高，在批核的時候就會自我降低估價，我估計大約調低10％至15%。試問一個首次買樓的年輕人怎會以100萬英鎊買一個銀行估值85萬至90萬英鎊的單位，可能只願意付90萬至95萬英鎊，如果有大量成交出現，英國樓價不但沒有因九成半按揭而上升，反而有可能下跌。最大件事就是那些採取九成半按揭首次置業者，見到樓價下跌5％至10%就急急忙放棄剛買入單位，在骨牌效應下樓價就會急跌，英國銀行知道有這個風險，在估價時就更加保守，所以，九成半按揭反而會令樓價下跌。
我見到英國首相約翰遜話推出九成半按揭來吸引年輕人買樓，就知道英國佬根本唔識搞地產，九成按揭已經好似賭博，更何況是九成半？我可以預測英國地產是會先小升後急跌，那些相信約翰遜的年輕人就會是受害者。我建議英國政府請香港人搞房屋政策，畢竟香港人有多年經驗，在出招與應對方面都很內行，一睇九成半按揭就知道約翰遜是外行人。
紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
唐問涼：九成半按揭未必會令樓價升
【專訊】當年金管局推出逆周期措施，限令銀行收緊客戶按揭貸款，有老友話大件事，銀行收緊按揭貸款一定會令樓價大跌，物業投資者就首當其衝。
我話不一定，金管局有張良計，銀行有過牆梯，按揭貸款是會以估價形式自我調節，當按揭成數下降至五成，銀行估價反而會上升兩成，以一個1000萬元單位為例，當銀行只准借出500萬元，估價報告就會上調至1200萬元，借五成即是借600萬元，風險仍然很低，收緊按揭反而令樓價上升。
物業代理見銀行估價上升，就會對買家說，一向以來，銀行的估價都會比賣家的要價為低，但現在銀行估價1200萬元，買家只要1100萬元，非常之筍，買家當然心動，成交多了之後，樓價就會被扯高一成。所以，減少按揭貸款成數未必會令樓價下跌，反而會令樓價上升。
銀行降估價控風險 或令樓價跌
有老友話英國推出九成半按揭，代表需求量會大增，樓價上升是必然的事，所以他亦準備去英國買樓。我話要考慮清楚，英國推出九成半按揭不但不會令樓價上升，反而會令樓價下跌，而且並不是買樓的業主因為供唔起要放棄而令樓價下跌，而是英國銀行知道那些九成半按揭貸款風險很高，在批核的時候就會自我降低估價，我估計大約調低10％至15%。試問一個首次買樓的年輕人怎會以100萬英鎊買一個銀行估值85萬至90萬英鎊的單位，可能只願意付90萬至95萬英鎊，如果有大量成交出現，英國樓價不但沒有因九成半按揭而上升，反而有可能下跌。最大件事就是那些採取九成半按揭首次置業者，見到樓價下跌5％至10%就急急忙放棄剛買入單位，在骨牌效應下樓價就會急跌，英國銀行知道有這個風險，在估價時就更加保守，所以，九成半按揭反而會令樓價下跌。
我見到英國首相約翰遜話推出九成半按揭來吸引年輕人買樓，就知道英國佬根本唔識搞地產，九成按揭已經好似賭博，更何況是九成半？我可以預測英國地產是會先小升後急跌，那些相信約翰遜的年輕人就會是受害者。我建議英國政府請香港人搞房屋政策，畢竟香港人有多年經驗，在出招與應對方面都很內行，一睇九成半按揭就知道約翰遜是外行人。
紀惠集團行政總裁
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