東湧商業地流標有因 逆向思考應執平貨
東湧第57區商業地流標收場。 (資料圖片)
東湧第57區商業地，鄰近公屋迎東邨，佔地13.27萬方呎，可興建寫字樓面積上限逾114.59萬方呎，佔了項目總樓面近91%，餘下樓面則作商場用途。此地皮在上周截標，只收到3份標書，分別來自「新鴻基
地產」(016)、「長江實業集團」(1113)、「信和置業」(083)夥同「嘉里建設」(683)合組的財團，結果一如意料，流標收場。
這次已是本年內第二次的商業地流標，上次是在今年5月，啟德第2A區4號、5(B)號及10號商業地，估值超過100億元。如果是以近2年計，則一共有4塊地皮流標，以2014年起計，則有8塊流標，全部都是商業/酒店用地。
就以本年而論，地皮流標，是意料中事，皆因在這年頭，先是黑暴、再是新冠肺炎疫情，跟著來個《國安法》，大量公司倒閉，還有外資撤出香港，商業大廈的空置率已到達恐怖地步，市場上有太多的平貨出售，還有誰敢來買地皮建商廈呢？
也是因為政府的糊塗：東湧新填海區的鐵路站仍在規劃，預計2029年才建成，周邊的資助房屋用地亦未交付，估計該區約7年至10年方可成形，況且區內已有「東薈城」，以及興建中的「SkyCity」。這塊地皮回報期估計要20年，投資風險高，必然出價低，甚至連熟悉該區的「太古地產」(1972)和「新世界發展」(017)均沒有入標。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓建議一，改成為「商業及數據中心混合用途」，二，拆細項目。我永遠反對拆細項目，皆因會削弱土地的價值，政府賣地原則應是土地價值的極大化，這才是公眾利益。
泓亮諮詢評估董事總經理張翹楚建議改成商住發展。雖然，現時因航空業受到疫情重創，飛機師、空姐劈價出售東湧物業，但香港的居住環境惡劣，住宅始終有價。反過來看，不介意路程遠、車費貴的人，現應在東湧找房子。
然而，港府頑固地繼續以傳統方式計算地價，估計底價與發展商的出價相差兩成，因此，流標應會持續出現。正如萊坊執行董事林浩文所言，政府應採用更貼近市況的計算方式。
政經密碼 - 周顯 舊文
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