《品中資－羅國森》京東健康相對更「健康」
《品中資－羅國森》京東健康相對更「健康」
《品中資》螞蟻集團煞停上市計劃後，新股市場好像突然失去焦點似的。到了今個星期，大
家終於可以重新聚焦了。而且，一口氣來了三大目標對象，兼且個個「有頭有面」，令人眼花瞭
亂，不知如何取捨。
我說的
三大目標對象，就是由中國恆大（０３３３３）分拆出來，從事物業管理的恆大物業
（０６６６６），她是三者之中，最先招股的一隻。由於她是本周一招股，昨日已經截止認購了
，下周三（１２月２日）正式上市。即是說，如果你沒認購，就算認為她好，也只可以上市之後
吸納了。
而從華潤置地（０１１０９）分拆出來，同樣從事物業管理的華潤萬象（０１２０９），則
於本周三開始招股，下周二截止，但會於１２月９日才上市。
最後一個「對象」，相信也是最聚焦的一個，就是從京東集團（０９６１８）分拆出來，從
事醫療健康平台的京東健康（０６６１８）。
該股昨日才開始招股，同樣於下周二截止認購，但會於１２月８日上市，即是遲華潤萬象一
日招股，卻早華潤萬象一日上市，難道新經濟股的效率真的比舊經濟股更佳？
根據我的初步瞭解和分析（連續３隻新股，真的沒時間全部細心閱讀她們的招股場和相關資
料），我認為她們的「認購價值」，剛好跟她們的招股次序掉轉。即是說，京東健康應該最值得
認購，因為她是從京東集團分拆出來，而且是新經濟股，兼且不像母公司京東集團是第二上市，
因此，想象空間理論上會更大。
至於第二隻招股的華潤萬象，她的母公司華潤置地是內地著名地產發展商，而華潤萬象所管
理的物業，除了住宅之外，也有大量商用物業，包括商場和寫字樓，以及其他公共處所，令她的
收入更多元化，業務也更穩定，這確實是她的賣點。
＊恆大物業似替大股東減債＊
至於最早招股，也截止了認購的恆大物業，由於她發行的１６﹒２億股中，只有一半是新股
，另一半是舊股，即是主要由中國恆大套現，而上市公司只能集資８０億左右，給人的感覺是，
今次上市的主要目的，是為大股東減債（恆大地產一向以高負債見稱，大股東也承諾會在未來幾
年減低負債）。
當然，她的賣點是高增長，單是今年的中期盈利就大增１﹒８倍（收入只增長三成），主要
因為業務發展到一定程度，開始有規模效益。另外，也因為新交付的物業，管理費較高，以及爭
取到停車場管理費的收入等等。
說到底，她背靠的母公司恆大地產，是內地賣樓數目最多的發展商，所以，她的增長會很快
。但從另一個角度，她也太倚賴母公司的支持了。她現在大約有九成八收入是來自恆大的，可見
母公司的支持對恆大物業有多重要。
不過，內地大型物管公司都已經陸續上市，而且，估值跟恆大物業和華潤萬象比較，吸引力
似乎更高。以我的推介股碧桂園服務（０６０９８）為例，今年的預測市盈率大約４５倍，其實
跟恆大的估值相若，且比華潤萬象便宜。當然，我不排除上市初期有炒作，但論穩健程度，我寧
願選碧桂園服務了！
＊網上賣藥佔絕大部分收入＊
但京東健康則有點不同。首先，現在所謂的互聯網健康平台，簡單來說只有兩大業務，一是
網上藥房（包括銷售藥品和非藥品），二是網上應診。還有一些是減肥健身或其他美容方案，但
這部分業務的貢獻仍然未成氣候。
現實上，這些公司現在最可靠和最主要的收入，就只有網上銷售藥品或非藥品，尤其現在內
地放？網上買處方藥。以京東健康為例，２０１９年的網上藥品和非藥品銷售收入就佔總收入的
八成七。
京東健康的前身，其實就是網購平台，只不過，母公司發覺，網上健康平台有發展潛力，所
以，在２０１４年起，便將這部分業務獨立出來，到今時今日發展成熟，就分拆出來上市。京東
本身是以網購起家的，因此，我有信心，她在處理藥品網購方面，做得會比其他公司好。
至於大家都看好，其實這才算是突破的網上應診，或稱在線醫療服務，京東健康在招股書中
也承認，有關的業務模式尚須經過考驗和磨合，因此，現在只是剛起步階段。
如此的話，以網上藥店作為重心的話，我認為，京東健康可能比現在已經上市的兩個對手更
「健康」，我所指的就是昨日公布中期業績，轉虧為盈的阿里健康（００２４１）和始終未正式
賺錢，屬於平保集團旗下的平安好醫生（０１８３３）。
阿里健康和平安好醫生一直未賺錢，仍能吸引投資者注意，我相信，已經開始賺錢的京東健
康應該更能吸引投資者注意呢！
＊京東核心業務一早賺錢＊
如果以非國際會計準則計算（或稱核心盈利），過去幾年，京東都是賺錢的，而且是穩步增
長的。今年上半年的核心盈利是３﹒７億元（人民幣．下同），比起剛轉虧為盈，半年賺了
２﹒８億的阿里健康有過之而無不及呢！
阿里健康是３月底年結，所以，剛公布的中期業績是截至今年９月底止，而京東的中期業績
是截至今年６月底止。
阿里健康的市值已經接近３０００億港元，但中期才剛轉賺２﹒８億；但京東健康上市後的
市值大約２２００億（以７０﹒５８元招股價計），雖然兩者都不便宜，但卻肯定是京東較吸引
！
如果以認購新股的角度看，京東健康肯定是較值得認購的一隻，即使京東健康也不算便宜，
但相信上市初期仍會有一定升幅，我建議大家可能要造孖展，才可以分得較多呢！
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