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2020年12月30日 星期三

談國論企 - 黎偉成 2020年12月30日

談國論企 - 黎偉成 2020年12月30日


《談國論企-黎偉成》商品住宅前11月銷情佳促開發

《談國論企-黎偉成》商品住宅前11月銷情佳促開發

  《談國論企》中國的商品住宅銷情於2020年前11個月延續前6個月不斷改善之況,使

住宅的待售面積減幅不斷收窄,促房地產開發商加大投資力度,不會受困於中央經濟工作會議所

提出的202

1年重點任務中之要「解決好大城市住房突出問題」,反而會受惠於要房地產平穩

健康發展之策。人民安居而會樂業,乃國之佳象也。

 
*待售及竣工面積跌幅收窄景氣指數良好*
 
  據中國國家統計局所發布的最新資料,全國房地產開發投資於2020年1-11月份累計

達12﹒94萬億元同比增長6﹒9%,相對於1-10月份11﹒65萬億元的6﹒3%升幅

多增0﹒5個百分點,有序穩步提升,主要為住宅開發投資9﹒58萬億元上升7﹒4%所拉動

,乃受惠於:
  集中於最是令人感到關注的商品住宅房產的最新發展,特別是(一)銷售情況,為:(1)

所涉面積於2020年1-11月份累計13﹒33億平方米,同比即使只是增長1﹒9%,但

比1-10月份的0﹒8%升幅,多增凡1﹒1個百分點之普,實在是不易得來的成長;更重要

的是(2)所涉額度13﹒32萬億元增長9﹒5%,較前10個月的升幅提高1﹒3個百分點


  正正因為商品住宅的銷情逐步改進,故出現(二)待銷面積期內所達2﹒2067萬億平方

米,同比減少1%,即使比1-10月份本已收窄至0﹒5%擴大0﹒5個百分點,但此一減幅

仍在相當程度反映出商品住宅銷售供應會逐步降低。

  銷情穩增和待售面積有限,遂促房地產開發商得強化開發投資的力度,使(三)住宅新開工

面積於1-11月份累計達14﹒73億平方米同比減少2﹒7%,較1-10月份所減

3﹒3%少減0﹒6個百分點,為相當不錯的表現,理由為新冠肺疫COVID-19於首季肆

虐,使包括商品住宅房在內的投資急跌,如今跌幅明顯收窄,難得之象。

  此使(四)商品住宅房的施工面積於1-11月份累計63﹒79億平方米,且比增長4%

,比1-10月份的3﹒8%升幅稍多0﹒2個百分點。

  和(五)竣工面積4﹒26億平方米,同比即使仍然下跌5﹒8%,卻比1-10月份所跌

的7﹒9%收窄2﹒1個百分點。
  更重要的,是房地產開發企業的(六)到位資金,於1-11月份累計17﹒1099萬億

元,同比增長6﹒6%,相對於1-10月份15﹒3070萬億元的5﹒5%升幅多增1﹒1

個百分點,其中(I)自籌資金共達5﹒666萬億元,上升7﹒9%,比1-10月份的升幅

多增1﹒4個百分比點,足見開發商有相當高度的投資積極性。但(II)國內貸款2﹒42萬

億元僅增5﹒4%,和比前10個月多增0﹒3個百分點,意味以商業銀行為主的金融機構對房

地產的支持力度有待提升;而(III)利用外資154億元同比減少4﹒7%,1-10月份

的跌幅為15﹒2%。
  至於其他到位資金,最惹人注目的當然是(IV)個人按揭貸款2﹒6983萬億元同比增

長10﹒6%,較前10個月的升幅擴大0﹒8個百分點,反映出居民的置業需求相當殷切。(

V)定金及預收款5﹒7384萬億元則多增1個百分點而達5﹒3%升幅。

 
*開發商自籌資金投及個人按揭貸款快增*
 
  再看房地產開發景氣指數,於2020年11月達100﹒55,同比上升0﹒05,屬正

數及溫和上揚,有積極和良好的啟示性。此顯示商品住宅商地產即使年初受到新冠肺疫

COVID-19的壓力甚至衝擊,但隨著政府防控惡疫取得預期良性效益,精準的復工復產復

商復市促經濟重新納入復甦軌道,居民的就業和收入穩增,不僅使零售消費等活動轉活,而屬長

遠性的置業投資,亦逐步轉殷,相信整體國民經濟會繼續穩快增長。

  中央經濟工作會議提出要「解決好大城市住房突出問題」,相當惹人注目。大城市因地價、

商品住宅樓價貴,做成突出的住房問題,故估計中央會力促大城市政府加強土地供應、建設更多

保障性租賃住房,和規範市場行為,配合促進就業、完善社保和優化收入分配結構,使人民得以

安居樂業,擴大消費,成為擴大內需這個戰略基點的重要支持力量。

《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

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