樓價首季拉鋸 成交大升 有望向好
2021年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報180.33 點，比去年底的 176.22點，上升2.3%，升幅並不明顯，但成交宗數卻大幅上升！今年首季一手住宅成交3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為 14,923
宗，比去年同期的8,537宗，飆升74.8%。由於成交量大升，也帶動傭金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季傭金，也同時破了歷史新高！
過去兩年，香港樓價都是窄幅上落，在170至180點之間運行。今季上升至 180.33點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑香港住宅樓價是否已經見頂？
最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市因素》的貼文！七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。
文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映香港樓市的困境，但大部分因素都只有短暫影響，並不具長遠影響力。例如：死亡人口4.98萬，比出生人口的4.31萬，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌36 %，相信只是新冠肺炎疫情關係，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。
筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據觀察，今次移民以BNO去英國為主流，尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節愈來愈多報道，筆者大膽預計移民去英國人數只會愈來愈少。5年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。
相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至今年3月24日，香港一手住宅 1,000萬元以下的有2,141宗，比去年增17.3 %。而1,000萬至2,000萬元有1,197宗，比去年同期漲2.7倍。而2,000萬元以上的有347宗，比去年同期多1.1倍。
由於「林鄭Plan」只惠及1,000萬元以下的物業，1,000萬元以上成交一向困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對香港樓市投下信心一票！
他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會愈來愈好，上升10%應該是一個合理的估計。
作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
文章轉載自「AM地產」facebook:
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AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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