非魚論市——投資要看租金回報（四）
以投資回報率看，如果不計資產升值，只計回報率的話，投資者究竟可接受多低的回報率呢？
首先我們計算一下現時A類物業的租金回報率。以近日新界大約400平方呎的兩房單位計，部份地區樓價約700萬元，租金13000至15000元左右，換算為租金回報率
約2.2至2.6%。扣除約1000元管理費、等值租值8%的差餉及地租及約12%的物業稅（租金八折後的15%），未計按揭利息下，淨租金回報率只有約1.6至1.9%。
由於不計物業升值（反過來看就是銀紙貶值），那應該跟現金或非常接近現金的方案比較。譬如full paid物業計，可與現金存款或一些較低風險的債券類別比較。在長期低息、甚至近乎零息環境下，存款利率只有0.001%至0.01%，理論上，一個低風險、高流動性的投資，只要比零息高一點就勉強可以接受。回報稍高一點而低風險的有香港政府歷年發行的政府債券、銀色債券等，保證回報率有1至2%，可惜是不能任買。
往上一層計就是樓按貸款利率。貸款投資物業，複雜一點來說就是銀行借錢給你投資，風險由客戶負擔。由於香港銀行都對樓按相當有信心，貸款利率相比其他任何類別貸款都低，現時樓按利率是H+1.3%，近期一個月銀行同業拆息低於0.1%，樓按利率大約就假設1.4%計。
就以上例子計，如果銀行容許十成按揭，業主要冒上等值物業價值的起跌而只賺等值樓價0.4至0.7%的利差。實際操作上，銀行只會借出最高五成按揭，槓桿後回報率也只有約2至2.5%左右而已。
現時租金回報率已極低，未來樓價升幅如遠超租金升幅，上述槓桿後的淨租金回報率亦會幾何級下跌，當回報率趨向零時，投資價值就只剩下升值預期了。
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子非魚
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