KingSir傾樓│樓價仲有得升 幅度起碼雙位數（葉景強）
KingSir傾樓│樓價仲有得升 幅度起碼雙位數（葉景強）
上星期，差餉物業估價署公佈，7月樓價指數報369
.3，距離19年5月的歷史高位369.9，相差只有0.15%。
上星期，差餉物業估價署公佈，7月樓價指數報369.3，距離19年5月的歷史高位369.9，相差只有0.15%，兩星期前，中原樓價指數更率先創出191.38 的歷史新高。今天的樓價已升至高處不勝寒，呎價動輒都要兩萬元，當疫情仍然肆虐全球的情況下，今次樓價創新高會否像19年6月的只是曇花一現，還是已進入無人之境，未來將會升到去火星呢？
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參考中原指數由95年至今天，樓市曾出現過五次創新高後大跌，而每次回落的原因都不一樣。
第一次，樓價由95年10月的52.73 ，一直升至97年10月的120.93，兩年內翻了1.3倍，之後就遇上亞洲金融風暴令樓價大跌。
第二次樓價由03年8月最低位的31.77，一直升至08年6月的73.38高位，五年內升了1.3倍，之後遇上雷曼兄弟爆煲引致金融海嘯。
第三次，樓價自08年12月的56.71，一直升至15年9月的高位146.92，七年內足足升了1.6倍，但因當時市場籠罩加息陰影，加上國內及香港股市大跌，樓價亦隨之而下調。
第四次，樓價由16年4月低位的128.34升至18年8月的188.44高位，兩年零四個月升了47%，樓價最終因中美貿易戰開打而下跌。
第五次，樓價在中美重開談判後上升，由19年2月的169.95升至同年6月的190.48，四個月上升12%，但因發生社會事件終止了樓市升勢。
當大家參考完以上首四次的數據，你會發現當樓市上升動力（Momentum）開動後，即樓價由低位上升至高位，所需時間是以「年」計，而升幅亦會以雙位數甚至以倍數計。
今浪延續兩年前升勢
而大家可能會覺得奇怪，為何第五次升勢只有短短四個月，升幅亦只有12%，原因相信是因為19年6月發生的社會事件，令仍然在上升軌道的樓市突然煞停，再加上疫情令樓價進一步調整，但基於房屋需求殷切，供應又嚴重不足，就算在雙重夾擊下，樓價亦只是輕微下跌了約8%。
而今次的升市是由20年11月開始的175.54，升至今天的191.34，只升了9個月，升幅亦只有9%。
筆者認為今次的升勢是延續19年6月被社會事件急煞停的升勢，只要市場沒有發生黑天鵝事件，樓價將還有一段時間上升，但因今天樓價基數較高，升幅將不及以往那麼多，但最少亦會有雙位數升幅。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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