【債基攻略】投放30萬保費融資Plan：40歲前攪定「兩樓一債」 月產30,000元現金流 ｜諗sir
讀者張先生：本人今年31歲，月入50,000元；太太月入50,000元，有儲蓄120萬元。本人名下有一間物業市值1,200萬元，按揭還剩350萬元，餘下年期27年，月還15,000
元，太太名下無物業 。本人有一個35歲哥哥，未婚，月入30,000元，儲蓄約80萬元。早年哥哥用擔保人身分，將父母的物業加按套現350萬元，令本人能夠「上車」。
撰文：諗sir｜ 圖片：unsplash
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哥哥現時月供13,000元，餘下27年期，二按還剩300萬元，名下無物業。本人現時想幫哥哥「上車」，哥哥在找900萬元的新樓。本人可出盡手上的現金及擔保，太太亦肯幫手聯名或擔保。想問如可增大首期金額呢？
（圖片來源：unsplash） 首先，並非不斷加擔保就大曬，一個借貸如有擔保，總借貸力打8折。
另外，如借貸人本身是固定薪酬，自住首置者可以「林鄭plan」上足九成。留意如擔保那位是不固定薪酬，例如有傭金收入，擔保後會變只可借八成。
至於哥哥30,000元工資提供之借貸力，相信由加按父母樓那次後已用盡，故筆者認為讀者自己是合適的擔保人，惟太太應不樂觀。
例如200萬至300萬元借貸力；加上120萬元現金，買400幾萬元物業，筆者估計尚「有價講」，不過再要買大些單位就勉強。
另一個方法是滾大首期，誠然將首期變大，早應在讀者買樓時進行。
將加按父親物業而所得其中的30萬元，投入保費融資計劃，若當時已投入，估計今時只需等多三至四年，30萬元就可變至70萬元，令哥哥有更多首期買樓。
保費融資計劃有8%至9%內在回報率，在假設2%至3%年息環境下，即使計及加息也有回報。
如投入八年，盈利為123%，即投入30,000美元取回逾60,000美元；如投入10年盈利為197%，到十年取回近90,000美元，當中九成屬保證回報，由保險公司保本。
10年儲百萬元
所以，今日買完樓後，把當中30萬元投入保費融資plan。
30萬元投入七至八年，預期可取回60萬至70萬元；而十年約有100萬元，亦即保證六至十年後，一定有首期買樓，除非保險公司倒閉。
（圖片來源：unsplash） 讀者只要和太太在30歲前，合共儲到100萬元，拿70萬元九成上會去買樓「上車」，付60萬元首期，夠買荃灣、大埔西北不少地方了。
買完之後用30萬元，於保險計劃累積七至十年後，變50萬至100萬元，又有錢買第二間樓，兩間敘造九成按揭，夫婦每人各用一名買入。
至於儲到的現金，入手債基，40歲前便攪定兩樓一份債，讀者40歲起每月有介乎20,000至30,000元現金流。
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