一家三口月入$53,000 惟理財無方錯失一生三宅：「兩樓一債」四部曲！｜ 諗sir
諗sir：本人38歲，家庭主婦；丈夫40歲，月入53,000元，有兼職（合共約20,000元，但無收入證明）；小朋友5歲，一家人住九龍區三房居屋，尚欠銀行300萬元，樓價市值700萬元（未補地價）；
開支為按揭供款18,000元、使費25,000元、小朋友學習4,000元，扣減父母家用，只能月儲約16,000元。
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（圖片來源：[email protected]） 之前不懂理財，所以儲蓄不多，現在想追回失地，今年起開始可月儲30,000元，現有現金約200萬元。丈夫之前借了p loan 20,000元，請問是否會影響貸款？如一筆過提前還款是否較好？怎樣才能提升信貸記錄？目標想一生三宅，短期目標（四年內）想達致有多一層收租樓（想用丈夫名購買），以及可利用債基產出的現金流作以租養樓。多謝閣下指點！
投資新手上
（圖片來源：iStock） 由於先生有20,000元借貸，借貸力下降為（53,000÷2-20,000）÷10,000×2.59= 168萬元。再買樓便不夠借。
至於p loan，需將清還之證明，以電郵或傳真到環聯要求消除紀錄，若有主動提及，三至七天可清消除欠款紀錄；否則，半年後會在信貸報告清除。
有人認為信貸評級高，就可以在按揭方面借多些錢，或者可買到樓，這屬不正確。
信貸評級只顯示欠款人在過往的還款是否準時，例如一個還款準時的看更，坦白講，一般情況下借不到千萬元。
4步達成目標
說回一生三宅，或再推前一步「兩樓一份債」。讀者由於居屋未補地價不可以加按，所以第一步，當然是找清p loan。
第二步，太太要有人工出，證明文件必須齊全；第三步，假設太太月入35,000元，找清p loan
後，家庭借貸力為（35,000+53,000）÷10,000x 50%x2.59=1,139萬元。
而居屋只欠了300萬元，用太太單名再買第二宅收租，剩839萬元（1,139萬-300萬元）借貸力，十分樂觀。
若太太買700萬元樓，每月收租17,000元，首期及雜費約100萬元，借給親戚住，九成上會月供23,000元，而收租17,000元。
留意手上還有100萬元剩，可買債基每月收息，年息在10厘左右。
每月收租17,000元+債基8,000元回報，令讀者有多間樓揸手及2,000元（17,000+8,000-23,000元）正現金流。
第四步，假設供樓五至十年後，這間樓已供了大半，屆時月供僅8,000至9,000元。
計及月租17,000元，若債基增至投入150萬元，每月派息12,000元，正現金流為20,000元（12,000+17,000-9,000元）。
讀者近50歲時，便有至少每月20,000元正現金流。如儲錢進度更快，未來現金流更多。弄好兩樓一份債，有時間再向一生三宅出發吧！
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圖片來源：[email protected]、iStock
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