網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2022年2月17日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2022年2月17日

胡國威專欄 - 胡國威 2022年2月17日


胡國威專欄|市況淡靜谷客奇招?
胡國威專欄|市況淡靜谷客奇招?
現市況,港島區有月租6,000多元的新盤,你會否很心動?

最近,有朋友傳來一張「現樓即住」、「新樓全新裝修、電器齊全」的代理廣告招紙,重點是「租金6,666元起」。據他描述,屋苑為港島北角一個全新入夥盤。如此市況,新盤租

金低見6,000多元,連劏房也租不起,有無古怪?

說穿了,這只是一個很取巧的說法,是發展商用來催谷客源的「先租後買」手法,玩法跟「先住後付」異曲同工。

所謂「先租後買」,顧名思義,就是讓買家可先租樓住,住了一段時間,你有權利跟發展商提出簽訂買賣合約購入單位。租樓期間,你可視這段期間為買樓的「試用期」,自己住過無問題,之後才落訂。

根據該北角區樓盤資料,租約為期42個月,相當於三年半,你的代價是首先預繳樓價半成作租樓訂金,期後要每年一次過繳清該年租金,首年租金為樓價5%、第二年為樓價2%、第三年亦為樓價2%、而最後半年則為樓價1%。因此,三年半的租金也等於樓價10%。

踏入第36個月至39個月,你必須決定是否行駛認購權。如果你決定行駛認購權,則之前預繳的半成按金,會用來支付買樓臨時訂金;期內支付相當於10%樓價的租金,有一半會回贈給買家用來支付樓價餘額;所以實際上,你只付出了一半租金,相當於樓價半成,便可住足三年半。

化作實數計算,假設你選擇租入的單位,樓價為550萬元,而你又最終會認購單位,扣除回贈金額,你只支付樓價半成27.5萬元為租金,也得出按月「租金6,600多元」;但當然如果你放棄認購單位,因期內你支付了樓價一成55萬元為租金,月租會大增至13,000多元。

表面看來,對用家來說沒什麼壞處;最起碼,我可以試真了才決定是否買入,即使我日後不認購單位,也頂多賠上了三年半租金,但期間仍有居所可住。如果你是抱著這個心態的人,前提要考慮全額13,000多元的租金是否物有所值、有沒有其他更好的選擇?

對換樓客來說,最大好處,就是省卻了15%從價印花稅的煩惱。因為一般樓換樓,買家可能需先墊支15%從價印花稅,待入夥一年內沽出舊居,才能申請退稅,怎樣也要先墊支高額印花稅;反觀,如此「先租後買」的付款方式,就有充足時間讓換樓客在三年內把舊有物業完全沽走,變相可繳較低門檻的從價印花稅。還有另一類買家合用,就是還滿三年就達「香港永久性居民」的人,他們先租樓住,三年後取得香港居民資格,就可省卻高達30%稅項。

可能你會問,三年半後,單位住殘了,租客退場,樓盤豈不是沒有任何價值? 站在發展商立場,也不是做了一場蝕本生意? 我的看法卻未必。

最起碼,在淡靜市況下,一些較滯銷單位可確保一定入住率,在銷售的帳面來說,未至於太過難看。還有一點,你有沒有留意租約超過三年? 為什麼要超過三年呢? 根據《一手銷售條例》,全盤95%單位放租三年以上,日後再出售時就可以豁免一手條例,也代表三年後,發展商不用再跟一手條例賣樓,不用再花人力物力印樓書、不用再安排開放現樓,銷售彈性提高,這也節省一定成本。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
胡國威專欄 - 胡國威 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com