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2022年6月23日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2022年6月23日

胡國威專欄 - 胡國威 2022年6月23日


胡國威專欄: 點解九龍城超舊樓都要出樓書?
胡國威專欄: 點解九龍城超舊樓都要出樓書?
當新盤市場陷入混戰,近日地產版出現一單頗有趣新聞,一名九龍城區內業主把自己手持半世紀的物業發售。

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這個位於九龍城「侯王道24及26號

」項目,實際位置夾在信和「The Avery」及華懋「金.禦門」,剛好跌出市建局宣布重建九龍城「衙前圍道」及「賈炳達道」的範圍,勝在鄰近「宋皇臺站」,有屯馬線優勢。

但,樓盤最特別是其樓齡及物業類型,只因這座物業樓齡已有49年,為一幢六層高無電梯的唐樓。售樓書表示,賣方不保證單位內裝修、裝置及物料可滿意運作、不保證單位是否符合建築圖則,也講明單位有僭建令,亦已收到強制驗樓通知,下手買家需負責。然而,推出發售的五個單位,售價高達420萬-550萬元,平均呎價高見12,216元。

業主是什麼人呢? 樓書指出,賣方為「胡督祿及李許潤蘭」,二人均為已故許麗梅之遺產承辦人。再翻看物業公契,這個的項目原業主,原為「許麗梅」及「裕泰興有限公司」,他們分別持有14個住宅單位及地下兩個地舖;而另一名業主則為「郭燕澤」持有一個住宅單位。

半個世紀後,許氏後人把當中五個單位推出,包括三個424呎的A室及兩個375呎C室,價錢按照唐樓走勢價格釐訂,也就是樓層愈高、售價反而愈相宜。最奇怪的是,一幢日久失修的唐樓,竟可索價高逾12,000元/呎。銀行是否願意批出按揭,是用家考慮的一個因素;但你問我,樓盤顯然並主攻用家,而是投資者。

翻看樓盤圖則,無論A室及C室單位,其原則已改到面目全非。未有任何間隔改動前,當你行上樓梯後,你需要推開防煙門才可走入單位內。A、B室共用同一防煙門,C室則自設另一道防煙門。原則A室及B室均為一房開則;則於後方的C室則為兩房,但現在情況如何呢?

推出發售的A室,為實用面積424呎的單位,入屋經過兩道走廊,分間為三個睡房。每間睡房均自設洗手間及備餐區。礙於空間所限,洗手間似沒預留淋浴位,該不能做到乾濕分離。若扣除洗手間及備餐區後,「睡房1」的主體面積約有110呎、「睡房2」的主體面積約94呎,而「睡房3」則只有52呎。

至於C室單位,其單位面積只有375呎,同樣分間三間睡房,設計上比A室更不人道,因為洗手間與備餐區接近混在一起。房間內只1一個洗手盆,備餐及梳洗共用一個洗手盆。扣除洗手間及備餐區後,「睡房1」主體面積58呎、「睡房2」主體面積約75呎,而「睡房3」則只有65呎。

看完上述描述,你想像到什麼? 我只看到一個個劏房。當這個劏房位於「41區名校網」時,你又會知道其價值即時升價十倍,會吸引到收租投資客。

只是一個橫跨半世紀的項目,落成多時,為何要跟足《一手條例》賣樓? 我們曾按銷售文件致電業主查詢,究竟項目是否一手樓,能否私下跟業主議價洽購;業主只表示所有資料已列於樓書中,建議我們自己閱讀。我們亦曾向「一手住宅物業銷售監管局」查詢,局方職員表示,需否按《一手條例》出價單賣樓,主要視乎物業是否曾經訂立過「臨時買賣合約」或「買賣合約」及曾經轉讓。若否,便要跟足《一手條例》。

然而,正正因為要跟足《一手條例》,業主把物業改圖則化身劏房,然後再上載樓書及售樓文件至「一手住宅物業銷售監管局」,再按《一手住宅物業銷售條例》推售時,某程度就令這個劏房項目取得了另類「官方認證」了。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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