熱愛磚頭│大陸停貸事件三大影響（李紫晶）
熱愛磚頭│大陸停貸事件三大影響（李紫晶）
紫晶相信，對於集體停貸的問題，本周舉行的中共中央政治局會議將有最高指示。
6月30日，江西省景德鎮恒大瓏庭業主發布「強制停貸告知書」，打響業主集體停貸的第一槍。恒大瓏庭去年1月底開售，明年8月底交樓，
但項目去年5月停工，後來在地方政府主導下，去年10月陸續復工，但今年6月又停工。「強制停貸告知書」要求恒大瓏庭10月20日前復工，否則自11月起不再供樓。
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這股業主集體停貸的浪潮迅速「盤傳盤」、「城傳城」，成為全中國最關注的問題。根據易居研究院智庫中心統計，截至7月16日，至少出現271份停貸通知書，涉及87家房企。網上流傳的「全國爛尾樓停貸通知匯總」名單顯示，截至7月21日，20省315個樓盤業主已發出停貸的最後通牒，河南數目最多（61個），其次是湖南（32個），第三是湖北（27個），僅武漢便佔16個。
除了衝擊房地產業上中下遊外，全國性集體停貸將波及銀行、保險及信託等金融機構，金融體系受衝擊，恐演變成房企、銀行、業主的「三輸」局面。由於事件對下半年經濟可造成極大衝擊。事件發生10日後，中央展開連串挽救行動。
傳設3000億基金 救12房企
先是住建部、金融監管部門與銀行緊急會議尋求對策，其後多家銀行回應，停貸事件總體風險可控。銀保監會更在七天內連續三次公開回應「保交樓」。除了聲稱支持地方政府積極推進「保交樓、保民生、保穩定」外，銀保監會負責人兩度提到「主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放」。這個方向正好對症下藥，因大部份問題樓盤都是因缺乏流動資金而停工。
紫晶相信，對於集體停貸的問題，本周舉行的中共中央政治局會議將有最高指示。昨日已傳出中央出招的端倪。財經資訊平台REDD引述消息稱，中國計劃設立一個2,000至3,000億元人民幣的房地產基金，為12家出險房企和地方政府新近選定的房企提供資金。基金由建行提供500億元，人行提供300億元再貸款。中央也在製訂發行棚改專項債券的全國性政策，預計最早下月有進展。
12家出險房企是金融監管部門在4月底向18家全國性商業銀行和5家全國性金融資產管理公司（AMC）提供的名單，旨在通過進行資產收併購，救助這批經營有困難的房企。12房企包括世茂、中梁、綠地、中南建設、奧園、恒大、融創、榮盛發展、陽光城、融信、佳兆業及富力。而收併購的主力是房地產央國企、AMC及優質民企。
今次房地產基金的支持對象亦是這12家房企。而停貸潮涉及的項目不少與這12房企有關，相信有助這些房企保交樓。除了中央外，「停貸」事件發生以來，多個城市陸續出台「保交樓」措施。已有超過10個城市通過引入國資、收回未動工土地等方式，推動項目復工。接獲最多停貸書的河南鄭州市更設立紓困基金助房企盤活問題樓盤。
由於停貸事件是中央自2020年開始整頓高槓桿房地產企業的延續，隨著問題房企陸續出現，違約事件頻生。中央自去年12月的政治局會議開始放寬調控，先提出「更好滿足購房者的合理住房需求」。針對發展商資金鏈緊張問題，今年4月的政治局會議提出：優化商品房預售資金監管」。各地亦「一城一策」分別鬆綁限購、限貸、調降首次購房貸款利息與成數。
紫晶相信，中央現時不容許房地產危機發酵，影響穩經濟大計。若樓盤大規模停工爛尾，波及民生，引致社會不穩，更是中央不能接受的底線。再加上，業主只是以停貸作為威脅，希望政府關注推動發展商復工，始終停貸將成為失信人士，對個人徵信影響太大。
此外，有券商測算以2021年已銷售但未交付的74億平方米的樓花計算，停工率約6.6%，即使20%至50%的停工專案最終爛尾，對應按揭貸款介乎2880至7200億元，以現時各地推動保交樓，樓盤復工後，業主仍會繼續還貸，實際風險將更小，大陸房地產全面爆煲的機會不大。
二手樓受捧 發展商資金添壓
不過，停貸事件對大陸房地產帶來三個影響。首先，近期市場氣氛將大受打擊，今年上半年市場正在復甦，但市場將加劇觀望情緒，令復甦受阻；而且政策重心將從上半年的促復甦轉為下半年的保交樓，不利於銷售。
其次，大陸樓市的銷售結構將出現轉變，一直以來，大陸居民偏好新樓，市場近期冒起新看法，認為「二手房好過新房、現樓好過樓花」。若這種看法成為主流，將影響新房銷售，發展商回籠資金更受壓。面臨境內外到期債務的房企更難解決資金短缺問題。
最後，停貸較多的城市如鄭州、長沙、武漢的地產市道受到重創，復元之路漫長。在現時低迷中的大陸樓市，並不是投資的好地方。短期內，大陸房地產仍處於養傷期，要走出困境仍需一段不短的時間。
李紫晶
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