施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年7月26日
中國想擺脫對房地產的依賴 地方政府需先減少土地供應
中國想擺脫對房地產的依賴 地方政府需先減少土地供應
中國政府早已有意擺脫對房地產的依賴，只是多次嘗試都不太成功。以最近一次推動三條紅線的落實為例，原本目的是避免過多的資金流入房地產市場，形成泡沫，為金融市場帶來危機。很可惜，銀行一收緊信貸，開發商的資金鏈就斷裂，隨即爆發債務違約的危機；且導致負面的連鎖反應，逼使政府不得不再次採取寬鬆的貨幣政策，以穩住局面，避免危機進一步蔓延。
我覺得出現這種情況的原因，是中國政府沒有從源頭上解決問題，而是直接用一刀切的手法去清除病徵。
開發商之所以要借這麼多的錢，是因為地方政府為他們提供了太多的可供發展項目。如果可供發展的項目少了，開發商憑甚麼向銀行貸款？因此，要限制資金流入房地產市場，最有效的方法莫如減少土地供應。
然而，過往的情況是，中央政府被地方政府的巧立名目所蒙蔽，既不知道地方政府的實際批地數量，亦不知道實際上有多少資金流入房地產市場。在上遊供應不絕的情況下，卻想在下遊諸多設限，又限貸、又限購，還限價；變成自己和自己對著幹，那就很容易出事。
其實，中央政府早已三令五申，限制地方政府胡亂向開發商供應土地；但地方政府很懂得鑽空子。中央政府不許侵佔農地作地產發展，地方政府就填海、填湖作開發用地。中央政府說住宅供應太多，他們就批商業項目，還把其中一部分商業樓宇改作公寓，賣給人居住。到中央明正限制地產發展項目時，地方又搞「產業地產」。有人搞老人中心，有人搞體育基地，亦有人搞創科園，還有人搞文化俱樂部，最後都偷偷地變成地產項目。另一方面，銀行明知這些都是掛羊頭賣狗肉的地產項目，卻一樣借錢給他們。
中國政府若是真的想整頓房地產，應先嚴管地方政府，不許他們利用不同的藉口去增加土地供應。當源頭的供應減下來之後，房地產發展的規模就會逐步減小，資金亦無從流入。
這種做法，政府可以較為主動，自行調節收縮的速度，可控性較高，爆雷的機會較小。
相反，若是待銀行已借了錢給開發商，或是等開發商已開發了債券及信託產品之後，才搞限貸、限購或限價，那就等如叫之前向開發商提供資金的銀行、債券持有人，以及買了信託產品的老百姓蒙受損失。嚴重的甚至可能引發金融危機。
中國的經濟長期依賴房地產作為其中一項主要動力，一下子想要完全擺脫它已沒有可能。政府在施手術之前，必須周詳部署，不能操之過急。否則後果可以十分嚴重。中國政府應先管好自己的官員，以及國營銀行，先控制好上遊的供應，才有解決問題的機會。
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