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2022年7月26日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年7月26日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年7月26日


中國想擺脫對房地產的依賴 地方政府需先減少土地供應

中國想擺脫對房地產的依賴 地方政府需先減少土地供應



中國政府早已有意擺脫對房地產的依賴,只是多次嘗試都不太成功。以最近一次推動三條紅線的落實為例,原本目的是避免過多的資金流入房地產市場,形成泡沫,為金融市場帶來危機。很可惜,銀行一收緊信貸,開發商的資金鏈就斷裂,隨即爆發債務違約的危機;且導致負面的連鎖反應,逼使政府不得不再次採取寬鬆的貨幣政策,以穩住局面,避免危機進一步蔓延。

我覺得出現這種情況的原因,是中國政府沒有從源頭上解決問題,而是直接用一刀切的手法去清除病徵。

開發商之所以要借這麼多的錢,是因為地方政府為他們提供了太多的可供發展項目。如果可供發展的項目少了,開發商憑甚麼向銀行貸款?因此,要限制資金流入房地產市場,最有效的方法莫如減少土地供應。

然而,過往的情況是,中央政府被地方政府的巧立名目所蒙蔽,既不知道地方政府的實際批地數量,亦不知道實際上有多少資金流入房地產市場。在上遊供應不絕的情況下,卻想在下遊諸多設限,又限貸、又限購,還限價;變成自己和自己對著幹,那就很容易出事。

其實,中央政府早已三令五申,限制地方政府胡亂向開發商供應土地;但地方政府很懂得鑽空子。中央政府不許侵佔農地作地產發展,地方政府就填海、填湖作開發用地。中央政府說住宅供應太多,他們就批商業項目,還把其中一部分商業樓宇改作公寓,賣給人居住。到中央明正限制地產發展項目時,地方又搞「產業地產」。有人搞老人中心,有人搞體育基地,亦有人搞創科園,還有人搞文化俱樂部,最後都偷偷地變成地產項目。另一方面,銀行明知這些都是掛羊頭賣狗肉的地產項目,卻一樣借錢給他們。

中國政府若是真的想整頓房地產,應先嚴管地方政府,不許他們利用不同的藉口去增加土地供應。當源頭的供應減下來之後,房地產發展的規模就會逐步減小,資金亦無從流入。

這種做法,政府可以較為主動,自行調節收縮的速度,可控性較高,爆雷的機會較小。

相反,若是待銀行已借了錢給開發商,或是等開發商已開發了債券及信託產品之後,才搞限貸、限購或限價,那就等如叫之前向開發商提供資金的銀行、債券持有人,以及買了信託產品的老百姓蒙受損失。嚴重的甚至可能引發金融危機。

中國的經濟長期依賴房地產作為其中一項主要動力,一下子想要完全擺脫它已沒有可能。政府在施手術之前,必須周詳部署,不能操之過急。否則後果可以十分嚴重。中國政府應先管好自己的官員,以及國營銀行,先控制好上遊的供應,才有解決問題的機會。

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