網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2023年1月10日 星期二

花旗看天下 - 廖嘉豪 2023年1月10日

花旗看天下 - 廖嘉豪 2023年1月10日


廖嘉豪 - 今年樓市或先跌後升|花旗看天下
Previous Next

我們原先預測2022年香港住宅樓價下降7%至10%,結果跌幅更大,去年全年累積下跌15%。自去年年中以來,美國聯儲局大幅加息,住宅市場情緒迅速惡化,股市疲軟也使置業意欲低迷。整體樓價已經較2021年8

月的歷史高位下跌了18%,今季有機會進一步下跌 5%,意味或從歷史高位累積調整20%至25%,不過同時可能有正面因素開始浮現,住宅樓價有望見底,年底前或累計溫和回升5%,全年價格變化最終或持平。

按揭利率料見頂
首先,按揭貸款利率有機會見頂。我們預計聯儲局今年或在2月再次加息50個基點,3月加息25個基點,5月加息25個基點,最終利率水平可能高達5.25至5.5厘,然後隨著經濟及就業市道轉差,或暫停加息甚至轉向減息。香港實際按息有機會於下季在約4厘水平見頂。隨著聯儲局自2022年5月開始快速加息,香港1個月期的本港銀行同業拆息也相應向上。目前,大部份香港按揭定價為H+1.3厘,鑑於一個月期HIBOR加上1.3厘已經超過6厘,所以現在幾乎所有按揭轉以最優惠利率為基準。如果未來聯邦基金利率上升帶動香港最優惠利率上升,將對現有住宅按揭的負擔能力產生負面影響。不過,鑑於樓價已從高位跌約20%,在計入較高利率後的整體負擔能力仍與2018至2021年水平相近。這會產生更大的心理影響,尤其是對投資者而言,當潛在買家覺得按息已經見頂,並且樓價快速下跌後負擔能力有所改善時,一些人可能會認為最壞情況或已經過去,並有意入市。

其次,內地與香港通關或釋放之前壓抑的需求。樓價經歷了17個月的調整,原因是通關延遲、疫情持續及利率快速上升。樓市成交持續低迷,導致需求被壓抑。需要一個強有力的催化劑來扭轉置業人士的觀望態度,內地與香港通關或帶來類似作用。2021年8月至2023年3月,樓市每月平均成交估計約4300宗,統計過去16年,樓市月均成交接近或低於5000宗只試過8次,歷時介乎4至13個月,意味今輪成交低迷持續的時間已經超出過往紀錄。值得留意的是,過去樓市交投疲弱過後的六個月,月均成交反彈32%至1.5倍。參考非本地人置業需要繳交的買家印花稅,每宗成交金額約2000萬元,所以我們預計在重新通關後,來自內地的潛在買家或更關注豪宅市場,或對豪宅帶來更大支持。

2023年至2025年香港樓市每年平均供應約47000夥,與我們估計通關後,樓市每年需求約50000夥接近,在供求大致平衡下,樓市或呈現U形復甦。

花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪
花旗看天下 - 廖嘉豪 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hd.stheadline.com