【平民投資教室】錢俊：樓市大陽春係實火定虛火
平民投資教室
日期：2023-01-31
更新時間：10:14:13
適逢中港通關，地產界憧憬兔年香港樓市將迎來大陽春，有望一改去年頹勢。連薑濤都急不及待喺新年前買樓。但網上都有KOL話大陽春唔會出現，通關只會令內地人落嚟賣樓推冧樓價。
短線而言，樓市向上似乎勢頭已成。除咗新聞報導話市場成交大增，有業主反價之外，有兩個短線指標可以參考，分別係中原經紀人指數（CSI）同中原估價指數（CVI）。前者主要係對前線地產經紀嘅意見調查，後者則係銀行對市況預期。其中，CSI喺一月中已經率先升穿好淡分界嘅關口。兩指數與反映樓價嘅中原CCL指數高度相關，一般反映數周後嘅指數表現。
上升勢頭已成，但到底能否維持？又可以睇嚇上年跌市三大元凶—加息、股市、需求下降。息口方面，美國加息步伐已近尾聲，肯定唔會好似上年咁狂加，令買家甚至投資者嘅借貸成本壓力下降。股市方面，港股年尾已經開始回穩，各大行都預期今年牛市重臨。一般樓市走勢較股市落後約半年，因此估計農曆新年後升市都不無道理。
至於需求方面呢？還看中港經濟。雖然移民盤陸續有來，但如果有足夠國內有能力嘅投資者接貨，相信仍可支持樓價。國內取消社交距離措施，加上放寬借貸環境，令國內投資者不再水緊。至於要唔要落嚟賣樓套現，新聞對呢類落嚟賣樓嘅例子提及唔多。
再者，經歷去年股市波動，香港或國內投資者可能最終覺得磚頭更穩陣，重投買樓都係過去股災後較受歡迎嘅選擇。
REZ：投資美國住宅樓市
樓市回穩亦非香港獨有。美國去年尾從六月份高位跌約4%。但由於加息憂慮舒緩，已計好數嘅買家已經蠢蠢欲動，唔少經濟學家已經預期美國樓市今年將止跌回升。
由於樓市唔同股市，今日嘅市場成交情況要一兩個月後先反映，但投資者情緒回復卻可以喺相關股市板塊睇到。以美國上市嘅iShares Residential and Multisector Real Estate ETF（US:REZ）為例，年初至今回報已達9.8%。
對於想買樓又未有足夠資金，又或者唔想瞓身落房地產但又想有貨嘅投資者嚟講，買REIT或房地產ETF都係可取之選。一來可以分散投資，免除單一物業風險；二來流動性高，可隨時買賣加減倉；三來低成本，交易連管理費唔到1%，淨係慳返買樓稅項都唔少。
REZ主要投資住宅相關嘅房地產信託（REIT），佔比近半，另外都有涉獵醫療同存倉相關嘅REIT。香港上市好多REIT都係以投資寫字樓為主，當中走勢與住宅物業未必相關。基金除咗住宅REIT嘅部份提供相關回報，醫療同存倉部份亦較為穩定，有利財息兼收。
當然，美國樓市同香港樓市不完全同步，若果想投資儲錢買港樓，除咗買房地產ETF之外，都可能需要投資部份港股做緩衝。
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以上觀點僅為個人分析，並不構成任何投資建議。
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