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2023年1月16日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2023年1月16日

勁一專欄 - 諗sir 2023年1月16日


我間未補地價居屋畀經紀鋤到唔夠400萬,點算好?人踩人喇,出貨啦!

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最近筆者收到讀者求助個案,手上持有一間市區未補地價居屋,過往成交價約500萬元,最近放盤時被經紀挫價至400萬元以下,最新成交價也開始急速下降。

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筆者查看該屋苑落成年份和「可供出售証明書」後,發現了三

個要留意地方:

(圖片來源:中新社)

一. 擔保期計算
坊間認為25年擔保期以屋苑樓齡計算,假設落成日期為1998年5月,即2023年5月便達到25年,其實不然。

擔保期是按「可供出售証明書」內的「首次轉讓契據日期」計算。這個案首次轉讓契據日期為1998年11月27日,即2023年11月便屆滿。

二. 估價急速下跌
筆者查明單位估價為400萬元,估價急跌除了因為跟隨大市樓價下跌之外,主要原因是擔保期即將完結,特別是未補地價居屋。

三. 按揭逐漸收緊
一般擔保期25年內的居屋,下手買家有機會盡借95%,分25年供款,無需提供入息文件及通過壓力測試。

現個案在擔保期屆滿前,下手買家可借九成,但最盡只能分14年供款,仍無需通過壓力測試。

再過「數個月」擔保期完結後,下手買家只能借六成,分25年供款(比私樓30年更短),要提供入息証明,需通過壓力測試。

一般能符合以上要求的買家已有足夠能力買私樓,這亦是未補地價居屋在擔保期後價格急跌的原因。

(圖片來源:中新社)

聰明的讀者可能會發現,擔保期明明還有11個月,為何上文提到「數個月」擔保期完結?

答案是,雖然現時物業還有約一年屆滿,但銀行在審批按揭時,也會考慮到審批時間和成交日期,銀行會提前收緊按揭。

假設2023年9月簽訂臨時買賣合約賣出綠表居屋,一般成交期三個月計,有機會在銀行批出按揭時,物業已過擔保期。

所以一般銀行都會提早收緊按揭,所以這個個案的出貨黃金機會,只餘下數個月時間。

未補地價居屋在20年過後,銀行按揭會逐漸收緊。如果有轉換私樓的打算,以便增加日後財務彈性安排,包括出租,轉按,升值等,應及早規劃,以免在人踩人的時候出貨。

如讀者、家人或朋友持有未補價居屋,建議將這文章分享給他們。

因為即使是20至25年之間的居屋,其實還有方法出貨,不過要做多點準備功夫。坊間的單邊代理服務也有居屋專家,能協助客人制定合適的出貨策略。

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圖片來源:中新社
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