我間未補地價居屋畀經紀鋤到唔夠400萬，點算好？人踩人喇，出貨啦！
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最近筆者收到讀者求助個案，手上持有一間市區未補地價居屋，過往成交價約500萬元，最近放盤時被經紀挫價至400萬元以下，最新成交價也開始急速下降。
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筆者查看該屋苑落成年份和「可供出售証明書」後，發現了三
個要留意地方：
（圖片來源：中新社） 一. 擔保期計算
坊間認為25年擔保期以屋苑樓齡計算，假設落成日期為1998年5月，即2023年5月便達到25年，其實不然。
擔保期是按「可供出售証明書」內的「首次轉讓契據日期」計算。這個案首次轉讓契據日期為1998年11月27日，即2023年11月便屆滿。
二. 估價急速下跌
筆者查明單位估價為400萬元，估價急跌除了因為跟隨大市樓價下跌之外，主要原因是擔保期即將完結，特別是未補地價居屋。
三. 按揭逐漸收緊
一般擔保期25年內的居屋，下手買家有機會盡借95%，分25年供款，無需提供入息文件及通過壓力測試。
現個案在擔保期屆滿前，下手買家可借九成，但最盡只能分14年供款，仍無需通過壓力測試。
再過「數個月」擔保期完結後，下手買家只能借六成，分25年供款（比私樓30年更短），要提供入息証明，需通過壓力測試。
一般能符合以上要求的買家已有足夠能力買私樓，這亦是未補地價居屋在擔保期後價格急跌的原因。
（圖片來源：中新社） 聰明的讀者可能會發現，擔保期明明還有11個月，為何上文提到「數個月」擔保期完結？
答案是，雖然現時物業還有約一年屆滿，但銀行在審批按揭時，也會考慮到審批時間和成交日期，銀行會提前收緊按揭。
假設2023年9月簽訂臨時買賣合約賣出綠表居屋，一般成交期三個月計，有機會在銀行批出按揭時，物業已過擔保期。
所以一般銀行都會提早收緊按揭，所以這個個案的出貨黃金機會，只餘下數個月時間。
未補地價居屋在20年過後，銀行按揭會逐漸收緊。如果有轉換私樓的打算，以便增加日後財務彈性安排，包括出租，轉按，升值等，應及早規劃，以免在人踩人的時候出貨。
如讀者、家人或朋友持有未補價居屋，建議將這文章分享給他們。
因為即使是20至25年之間的居屋，其實還有方法出貨，不過要做多點準備功夫。坊間的單邊代理服務也有居屋專家，能協助客人制定合適的出貨策略。
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圖片來源：中新社
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