施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年5月16日
內地的地產經紀收費合理？
內地的地產經紀收費合理？
內地的地產經紀收費合理？
內地的住房建設部與市場監管總局日前發表《關於規範地產經紀服務的意見》，要求房地產中介機構，明碼標價，不得利用市場優勢，向顧客收取過高的傭金。有關的文件發布後，地產經紀股貝殼在美國的股價一度下挫8%。市場人士擔心，貝殼的業績可能會因這項政策而受到嚴重影響。
不過，今次發布的只是一份意見書，並非可以落實的具體政策，對市場上的經營者短期裏不會有實質影響。只是政策的方向一經確定，具體措施已大體可以想像。
住建部與市管局在目前市場這種環境下發表這份意見書，令人有點意外。原因是內地的房地產經紀競爭激烈，大部分都要減傭遷就顧客。在二手市場的平均收傭率只有1.5%（買賣雙方合起來計）。在國際上而言，可謂是平通全球。
況且，近期市場低迷，交投疏落，大部分經紀公司都入不敷支，處於虧損狀態。看上市的經紀公司所公布的業績，基本上沒有一家是賺錢的。如果在這樣的情況下還收緊經紀的收費標準，正規的公司將很難經營下去，對行業與消費者都未必是好事。
內地房地產經紀的收費方式，最初是香港中原地產引進內地的，在二手市場上，基本上是買賣雙方各收1%。後來，因為房價升，需求熾熱，賣方的主導權較大，賣方常把付傭的責任轉嫁給買方。最近市場相對淡靜，市場又恢復各付各傭金的情況。
大體而言，買賣雙方每邊各收1%的傭金，可算是內地的行規，唯一例外的是北京與上海的鏈家(鏈家是貝殼的前身做得成功，才把鏈家的模式平台化，讓小中介公司加盟，共用平台，稱之為貝殼)。他們在北京與上海市場的佔有率高，有一定的支配地位，所以有條件收取較高傭金。
在北京，鏈家要求在一單二手樓宇的交易中，收取2.75%的傭金(買賣雙方合起來計)；在上海，鏈家更要求收取3%的傭金，差不多是行家的兩倍。他們剛開始這樣收費的時候，客戶多少有點抗拒；但他們盤源齊備，不幫襯會少了很多選擇。另一方面，他們的客源豐富，你若是在付傭問題上稍作猶豫，他們很快可找到別的客頂替你的位置。結果，顧客雖然不忿，亦只好接受現實。
今次住建部與市管局發布的意見書特別提到：近年來，部分房地產經紀機構利用房源與客源方面的優勢，收取過高的費用，加重了交易當事人的負擔，有需要作合理的降低。這項意見一經落實，可能對鏈家現時的收費方式有一定衝擊；如是導致鏈家的股價出現較大波動。究竟內地中介的前景如何，留待明天再說。
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