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2023年5月9日 星期二

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年5月9日

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年5月9日




就算政府真的能落實加快造地,估計最快也要到2030年後私樓落成量才有望回升。

早前,團結香港基金發表新一份《十年房屋落成量預測》,筆者看完整份報告後,發現港人有可能在三年後會再次面對私樓供應不足的情況。

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基金在私營房屋供應方面,預計由2023至27

年的未來五年平均落成量約19000夥,相比去年預測2022至26年五年的約17300夥上升近10%,原因是部份主要發展項目在2022/23年完成了土地行政程序,令期內額外供應多約9000夥。

熟地仍然有限
但如我們細分這五年每年的落成量,你會發現供應將由2023年的19137夥,逐步上升至2025年高峰的20896夥,之後開始回落至2026年的18139夥及2027年的15487夥,而在第二個五年期即由2028至32年的年均落成量更可能下降至約只有13900萬夥,主因是在未來幾年能建私樓的熟地供應仍然有限。

以分區計算,未來五年其中五個主要供應重鎮佔總落成量的六成,分別為1)九龍城區,約有21600夥佔比22.8%,落成量集中在啟德跑道區;2)大埔區,約9200夥佔9.7%,集中在十四鄉西沙路項目;3)元朗區,約8900夥佔9.4%,集中在柏龍第1至3期及輕鐵天榮站項目;4)西貢區,約有8600夥佔9.1%,集中在康城11至13期,及5)屯門區,約有8500夥佔9%,集中在Novoland第1至3期。

然而,近年供應量以萬夥計的土地如啟德跑道區和康城等已近乾竭,短期內政府能賣的大幅土地可能只剩下供應餘萬夥的小蠔灣項目,以及近萬五夥的東湧東發展區。但如果政府未來數年造地能順利的話,洪水橋/廈村新發展區有望在2025/26推出,而新田/落馬洲預計要到2028/29年才有供應。至於明日大嶼,政府曾公佈最快到2029/30年可提供熟地,但本土研究社卻質疑交椅洲人工島工程最快2025年才能上馬,仍須建造交通、基建等配套設施,僅花4年即成為熟地是「幾乎不可能」。

土地拍賣後至項目落成一般需時約五年,以此推算,就算政府真的能落實加快造地,估計最快也要到2030年後私樓落成量才有望回升。

葉景強
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com