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2023年7月12日 星期三

選股情報 - 石鏡泉 2023年7月12日

選股情報 - 石鏡泉 2023年7月12日


《缸邊隨筆-石鏡泉》房企還債的高峰期
《缸邊隨筆-石鏡泉》房企還債的高峰期
  《缸邊隨筆》7月10日,國家金融監管理總局發布《關於延長金融支持房地產市場平穩健

康發展有關政策期限的通知》,名稱很長,關鍵字是在「平穩健康發展」,不是誤會為可「彈.

高.炒」。
 
  這個通知其實是反映

出中國房企所處的困局,困到中央不能不鬆鬆手。

 
  通知的重點是對去年金融16條的優化,去年11月11日,人行原保監會聯合出台「金融

16條」,以保持及加大房地產融資平穩有序,並做好保交樓,其中兩條政策規定是有期限至今

年底的。不過一年將屆,內房企業仍未度過困境,於是便只好將有關的融資優惠延期。

 
  國內有專家表示,近期內房市場銷售未及預期。6月份百強房企銷售業績下降28﹒1%,

單月業績由正轉負,售樓量低於去年同期。
 
  有研究指今年7月、9月房企到期債券餘額超900億元人民幣,為還債高峰期。如今時不

延長金融支持房企,則在銀行催還債下,內房的資金鏈會更吃緊,可以爆出禍來。今次的《通知

》,是給了欠債房企和貸款的銀行個加時寬容,希望在這延長期內,內房銷售量有所增加,以時

間來換取減債。
  
  中信證券有個報告,明確地指出這個延期通知的原由與良好預期。

 
  7月1至8日,我們跟蹤的樣本城市新房網簽套數同比下降36%,降幅環比擴大2﹒1個

百分點,樣本城市二手房套數同比下降23%,降幅擴大21﹒4個百分點,新房和二手房降幅

均比6月環比擴大。我們預計7月份房地產景氣進一步下滑。需要指出的是,除非外力幹預,房

地產基本面下行有螺旋強化效應。一旦市場明確了下行趨勢,二手掛牌可能增加,企業融資可能

更加困難,房價可能因此進一步下行。
 
*政策的重點從逆周期調節轉向防風險。*
 
  本次政策延長期限主要涉及兩項政策,分別為金融機構存量貸款展期和債務新老劃斷後的盡

職免責處理,相應期限均調整到2024年12月31日。此外,融資的三枝箭也在加快落地。

總體而言,我們認為對房企的融資政策維持了此前的態度,即政策不是為了「翻轉」房地產周期

,不是在房地產周期向下時試圖推動周期向上,而是適當對沖房地產周期下行所帶來的風險,避

免風險持續集聚。我們認為,政策本身的變化是符合我國房地產產業鏈的具體情況的,也是有利

於宏觀經濟行穩致遠的。
  
*政策進一步蓄力,預計需求側有望在2023年年底前走穩。*

 
  今年上半年以來房地產市場需求側政策進入真空期,目前70個城市已經有55個二手住宅

房價下跌,且二手房掛牌量不斷增長,房地產基本面出現螺旋向下的態勢,市場缺乏基本面的自

我修復機制。但是,當前政策工具箱儲備依然十分豐富,特別是在一些核心城市,限購、限貸、

限價和按揭利率(特別是二套房)還有進一步的調整空間。我們認為,隨著基本面持續下行,尤

其是一綫核心城市確認房價下跌,2023年四季度有望是政策進一步放開的季度。本次《通知

》也再提要抓好落實因城施策支持剛性和改善性住房需求,保持房地產融資合理適度,加大保交

樓金融支持,推動行業風險市場化出清,以促進房地產市場平穩健康發展。

 
  維持2023年房地產基本面兩頭高中間低的判斷,理性看待2023年三季度繼續下探的

樓市基本面。
 
  我們認為,政策並不是不幹預市場,只不過政策的目標不是逆周期調節,是防範風險,包括

防範金融風險,防範居民資產負債表風險,防範地方債務風險等。我們預計,全年房地產市場基

本面兩頭高,中間低,2023年三季度有可能是全年基本面最為低落的時間點。我們建議投資

者理性看待這種基本面的下行。當前的基本面下行預計既是行業面臨長期壓力的有序釋放,也料

成為行業在2023年底銷售再次上行之前的必要調整。我們維持對全年行業銷售正增長的預測

不變。
 
  中信證券有他的良好預期,至於市場是否也相信這個《通知》可以帶來中信所指的良好預期

,就要走著瞧。
 
*債多內房要小心*
 
筆者看法是:
 
  1﹒ 房地產有危機,無論在任何國家都是個很大的危機,拆解不易,曾賺到盤滿缽滿的發

展商不先嘔盡之前所賺來填氹,而要求政府來填氹,任何政府都難接受。

 
  2﹒ 在樓價有下滑趨勢時,要求增加售樓量,是十分困難。

  
  3﹒ 銀行與地產發展商的借貸及倚賴,有千絲萬縷關係。一言括之,債仔借得大,銀行怕

債仔死;債仔借得小,銀行一定不介意將債仔逼死。

 
  要拆內房債危機,最好之解決方法是:人口快增長,人人有工做,人人借得起買樓,人人住

得起大些面積樓,咁就乜貨尾都可以賣得出。
 
  但這個美好願景易實現嗎?因此,對投資者言是,買內房股要小心,債多內房更要小心買。

《資深投資者 石鏡泉》
 
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)

 
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