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2023年7月14日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年7月14日

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年7月14日


樓市用家主導 危中有機莫悲觀
樓市用家主導 危中有機莫悲觀


只要辣招措施放寬得宜,換樓活動一旦被再次啟動,將會為樓市注入新動力。(資料圖片)

2023年轉眼間又到了7月份,雖然只是6個月時間,樓市卻經歷了不同的市場情緒。去年底樓價不斷下跌,跌幅達15%時市場情緒曾經非常悲觀,筆者

在去年12月時已在此撰文「樓市曙光初現,反彈約在春季」,幸運地估內放寬防疫措施。香港樓市也藉中港通關,成交數量大幅上升,高峰在2月至3月間,3月的田土廳成交登記達8,599宗,相對於2022年下半年平均每月的4,465宗,上升了92%。根據城市領先樓價指數,樓價在今年上半年也反彈了6.71%。

可惜樂觀情緒只維持了3個月左右,踏入4月份成交卻明顯下降,5月及6月成交量繼續萎縮,6月份的田土廳成交登記已回落至4,765宗,這主要反映5月份市況,上月相信會更差。以十大屋苑成交為例,6月份只有90宗,創5年新低,官方公布樓價指數在今年連升4個月後,5月已按月跌0.74%。美國息口不明朗、俄烏戰爭持續、內地經濟欠佳、香港本地消費疲弱、未來土地供應大增等等負面因素,令樓市在半年間由冷變熱,再由熱變冷,轉變之快也是非常罕見!當今香港的樓市又回復去年的悲觀氣氛之中!

筆者過去兩周分別介紹過韓國及澳洲樓市近況,也值得大家參考來評估一下香港情況。韓國情況似香港97版,大量投機活動令樓價瘋狂快速上升,結果當息口上升打破了樓市神話後,換來的是漫長熊市。相反澳洲樓市雖然也受衝擊,但大量移民在疫後湧入,令需求大增,租金大幅上升,吸引的回報令租金大幅緩和,相信再下跌的風險有限!

估計香港情況較接近澳洲,過去幾年政府辣招及銀行壓力測試,令投機活動絕跡之餘,連投資物業也愈來愈少,樓價沒有大升背景下,大跌機率就自然減少。何況,官方公布的租金指數罕有地與樓價背道而馳,連續4個月上升,租金反映實質需求,這種趨勢應該會延續下去。香港政府公布「高才通」的招人才計劃已批出5萬個申請,相信這批「人才」帶來的住房需求將於下半年陸續顯現在市場上。由於買樓收租的行為在高息的情況下,短線投資變得無利可圖,可供出租單位變得買少見少,租金向上相信是無法逆轉。

「山窮水盡疑無路 柳暗花明又一村」,筆者又再次大膽估計,辣招即將放寬,只要措施放寬得宜,換樓活動一旦被再次啟動,將會為樓市注入新動力,大家不用太悲觀!香港作為中西方的交匯點,仍然有不少的優勢,只要大家好好把握,仍然相信香港明天會更好!

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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk