施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年7月13日
靠一手主導的樓市難以持續
靠一手主導的樓市難以持續
靠一手主導的樓市難以持續
在正常情況下，樓市中一手買賣的交投量會少於二手。因為一手的供應量是有限的，近年每年的供應量都在二萬個單位左右；而社會上現存的在小業主手上的單位就有超過一百萬個，只要每年有5%的二手流轉，就有五萬多套成交。所以，二手市場的交投通常都比一手市場活躍。二手的交投量常是一手的兩三倍。
不過，近月二手市場的買賣已大量萎縮，很少再有機會及一手的兩倍。出現這種現象的原因，是發展商手上等著要出售的樓盤日多，而之前剩下的「貨尾」又不斷積累，銷售壓力很大。為了增加銷售速度，發展商只好提供更優惠的價錢作吸引。
現時發展商的訂價，不但要比其他行家有吸引力，還要比二手市場小業主的訂價有吸引力。此外，發展商為了讓經紀優先把手上的客戶介紹給自己，常願意付很高的傭金給經紀。小業主一般只願意付樓價的1%作傭金，但發展商最少都付2%。一些難成交的盤，發展商有時甚至願意付高達樓價的5%至7%作傭金。 如是導致經紀都會優先向客戶推介一手盤。
我擔心，交投過度集中在一手市場的情況並不健康，發展下去只會令市場進一步萎縮，沒法長期持續下去。原因是一手市場的交易是消耗性的，不似二手市場有相對好的再生能力。
一手市場每成交一套，市場上就會少了一個買家；發展商賣得愈好，市場上的買家就會少得愈快。因此，每有發展商成功開出一個紅盤之後，不但同區其他新盤隨後都難銷售，連同二手市場都「有排靜」。在經濟動力不足的時候，尤其如是。
二手市場情況就不一樣。二手市場的每一個成交，都會有一個小業主套了現，又同時失去了原有的居所。這些人很快會成了市場的新生需求，令市場可以持續興旺下去。二手市場的一個交易，很多時可以引發一連串的交易。相反，一手市場的交易則是每成交一個，市場上就少了一個買家；而流進發展商帳目裏的錢，是不會再流出市場的。此之所以，純靠一手成交，市場很快會無以為繼。
再者，下一階段發展商快要推出的新盤，大多是中型以上的單位，銷售的對象應是換樓客，而非首置人士。換樓客一般先得在二手市場賣出了自己的單位，才有條件去買發展商推出的面積較大的單位。如果二手市場淡靜，這類客就會難以賣樓套現，沒法成為發展商的準買家。
另一個妨礙發展商找到換樓客的因素，是買家若是想先買新樓再賣舊樓，就得先付樓價15%的印花費，這可不是一個普通家庭容易負擔得起的數目。政府希望發展商不要建那麼多的納米樓，但政府卻沒有為發展商做換樓客生意創造條件。政府若是堅持不「撤辣」，換樓市場就很難復常。
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