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2023年7月5日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年7月5日

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年7月5日




年初全面通關,市場憧憬樓市將會向好,住宅呎價及成交都大幅反彈,首四個月樓價報升約6%。

2023年話咁快就過咗一半,又係時候同大家回顧過去展望將來。年初全面通關,市場憧憬樓市將會向好,住宅呎價及成交都大幅反彈,首四個月樓價報升約6%。但隨著通關效應逐步退卻及新盤減價促銷,呎價

及成交均開始回軟,5月份樓價終止升勢,最終上半年樓價錄得約5%升幅。至於下半年樓價走勢,將會被4大因素左右。

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一) 利率走勢

上星期聯儲局主席鮑威爾在西班牙央行一個會議上表示,年底前有機會最少要加息兩次,預計有機會在7月及其後的會議分別加1/4厘。然而,他是在出口術,還是真的加息兩次還是未知之數,但這不確定性足以左右買家決定,無論上車客或投資者此刻都不敢輕舉妄動。因此,加息周期一日未完,樓市應該都冇乜運行。

二) 一手主導市場
去年因疫情及加息夾擊下,全年一手單位只賣出10315個,雖則今年上半年已錄得約6,300宗成交,但發展商手上仍有近1.5萬個單位待售,因此他們在下半年的銷售策略仍會以量為先,尤其是供應量多的「北部都會區」,開價有機會貼近甚至低於二手價,對二手樓價及成交將造成一定壓力。

三) 人才流入
隨著移民潮退卻,移民劈價盤亦逐步減少。但另一邊廂,政府在搶人才方面至今略有成果,截至5月31日,各項人才入境計劃一共收到約8.3萬份申請,約4.9萬份已獲批,單計「高才通」就收到約3.2萬份,當中已批出約2.1萬份,而近日特首李家超更表明擬將放寬申請門檻,要搶更多人才。以此速度估算,到年底是隨時有超過10萬個申請批出,就算最終只有一半來港,5萬個新增住屋需求對租務市場以至整體樓市都起著穩定作用。

四) 政府減辣
近日財爺經常在傳媒放風,話要幫首置客和換樓客上車買樓。市場對此諸多猜測,有的說將高成數按揭由九成提升至九成半,有的說將八成按揭上限放寬至3,000萬元或以下的住宅物業,有的更說將現時的高成數按揭保費減半,以減輕上車客負擔。然而,根據以往經驗,以上任何一項微調方案相信對樓市都能起到一定的刺激作用。

今年下半年影響樓市走勢的因素好壞參半,估計樓價將會在窄幅上落。但大家必須留意一點,美國的貨幣政策如利率加減,除了看經濟因素外,更大的可能是政治因素,因此在明年大選年的第一、二季開始減息的機會很大。有一個數據大家要留意的,就是本港整體定期存款量由去年五月的5.68萬億港元,上升至今年5月的8.26萬億港元,足足上升了45%達2.58萬港元。如明年真的開始減息令定期存款利率下降的話,這兩萬多億短暫停泊在定期存款的遊資,部份或將回流到資本市場,估計到時樓價有機會會有一個較明顯的反彈。

葉景強(King Sir)
本欄隔周三刊出
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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com