品中資 - 羅國森 2023年8月25日
《品中資－羅國森》內房股的大執位和小執位
《品中資－羅國森》內房股的大執位和小執位
《品中資》經歷了兩年的內房債務危機，不但沒有解決跡象，而且還在不斷惡化，最新的主
角是廣東另一大型民營房企碧桂園（０２００７）。
無獨有偶，另一家已經深陷債務危機的房企，也是來自廣東的，那就是中國恒大
（０３３３３）（下稱恒大），該公司早已進入債務重組的階段，股份也由去年３月起停牌至今
。
除了這兩隻廣東幫之外，負債深重的內房股之中，還有兩隻都是廣東幫，包括富力地產
（０２７７７）（下稱富力）和雅居樂（０３３８３）。早年屬廣東省的五大地產發展商之中，
暫時情況稍好的，就只有合生創展（００７５４）（下稱合生）。
其實，想知道內房的債務危機有多深重，從過去兩年她們的股價表現就可以看出端倪。過去
十多年，我大概跟進過２０隻內房股，因應近期碧桂園的危機，我重新檢視這十多隻內房的情況
，真的可以用「面目全非」來形容。
首先，在這２０隻內房股之中，有一隻已經退市，那就是以北京為發展重心的首創置業
（０２８６８），該公司以融資渠道受阻，上市效益偏低為由，於２０２１年提出私有化，然後
退出港股市場。
另外，有兩隻內房股已經易手，不再從事房地產業務，那就是前稱Ｓｏｈｏ中國，編號
４１９的華誼騰訊娛樂；另一隻是前稱上海復地，編號２３３７的眾誠能源。
除此之外，還有兩隻內房已經長期停牌，除了恒大之外，還有中國奧園（０３８８３）。
＊兩隻內房易手，兩隻「升了仙」＊
對投資者來說，股份停牌無疑很無奈，因為無法套現，但其實，即使股份不停牌，對投資者
來說好不了多少的，就是股份「升了仙」。在我跟進的２０隻內房股當中，原來已有兩隻「升了
仙」，分別是花樣年（０１７７７）和沿海家園（０１１２４）。花樣年昨日收市價報
０﹒０６５元，而沿海家園則報０﹒０２３元。
比起「升仙」稍好的，應該是變毫子股吧！在我跟進的２０隻內房股之中，變毫子股的數目
原來最多，總共有７隻，分別是上文提過的富力、雅居樂和碧桂園。富力昨日收報０﹒９７元；
雅居樂收報０﹒８５元，而碧桂園則報０﹒７７元。
其餘４隻分別是融創中國（０１９１８）（下稱融創），昨日收報０﹒９２元；遠洋集團
（０３３７７），昨日收報０﹒３５元；世茂集團（００８１３），昨日收報０﹒６１元；以及
百仕達（０１１６８），昨日收報０﹒１３５元。這６隻毫子股的股價，由去年初至今，股價大
大話話都跌了五成以上，融創中國和碧桂園更跌了九成以上！
而這批毫子股的內房，過去兩年的境況也實在坎坷，個別因為債務問題而曾經停牌一段長時
間，例如融創和世茂等等，但復牌之後，股價仍難逃大跌的命運。
毫子股再上一級就是單位數的「元級」股份，但原來只有３隻，分別是綠城中國
（０３９００）、萬科企業（０２２０２）和上文提過的合生。綠城中國昨日收報７﹒３３元；
萬科企業收報９﹒１元，而合生創展則報４﹒６２元。
再餘下的３隻內房，股價也是最威水的，那就是雙位數的「元級」股。大家心水清的話，應
該會想到至少兩隻，那當然是內房的一哥和二哥，即中國海外（００６８８）（下稱中海）和華
潤置地（０１１０９），另一隻是有點傳奇的龍湖地產（００９６０）（下稱龍湖）。
昨日中海收報１５﹒４８元；華潤置地收報３１﹒８元，而龍湖則報１６﹒１６元。雖然龍
湖的股價仍是雙位數，但她的股價在過去兩年計，曾一度大跌八成，變了單位數的元級股，導火
綫同樣是流動性問題，但近期已經解決了短債的問題，所以股價重上雙位數。
＊從派息看內房的資金壓力＊
要瞭解內房有沒有資金壓力，其中一個指標就是派息。在這６隻單位數和雙位數的「元級股
」之中（所有毫子股和仙股的內房股，過去兩年，甚至更長時間都已經不派息），除了合生去年
沒有派息之外（去年送紅股，２０２１年有派息），其餘５隻都有持續派息。值得一提的是，當
中的龍湖和萬科都提供以股代息的選項，意味著公司也想保留更多現金。
如果再要審視內房的經營情況，可以再看看有派息的公司，派息有沒有增加。我發現，當中
只有綠城和華潤置地是持續增加派息，盡管去年的股息增長都放緩。至於中海、龍湖和萬科，去
年的派息都大減。
從以上的簡單分析，相信大家都同意我在上文所說，這２０隻內房真的已經面目全非。如果
你問我，我認為，經過這兩年的洗禮後，只有上述５隻有息派的內房還值得跟進，其他的都應該
被剔出跟進行列。
以此說法，就是我今日品評標題所指的「大執位」（準確來說是大清洗），至於「小執位」
，就是內房一哥和二哥的位置，可能要由中海讓給華潤置地了。
我過去已經指出過，中海和華潤置地最大的分別是，中海仍然以物業務展為主，萬一遇上這
兩年的逆境，中海所受的壓力就較大。但由於華潤置地的業務相對多元化，尤其有較優質的商場
，令到她們在地產市道低迷的時候，仍然可以有穩定收入。
雖然內房股不是我最有興趣的板塊，但如果大家想找點刺激，但又不想冒太大風險，這５隻
仍然可以派息的內房，應該是大家的選擇吧！
《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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