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2023年8月4日 星期五

胡國威專欄 - 胡國威 2023年8月4日

胡國威專欄 - 胡國威 2023年8月4日


政府放寬按揭成數都未夠,長實地產推售油塘「親海駅II」卻要重推無需入息證明的「呼吸Plan」吸客,表面上對用家入市有利,起碼有能力支付10%首期後,在沒有壓測、不用審批的情況下獲取貸款上車;對於換樓客亦可以有足夠時間籌集資金,畢竟他們在未沽出舊居前,未必有足夠能力支付新樓貸款,但實際上

對他們真的是否有利,這點就要小心分析。

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如果細心留意其條款,發展商在價單都總有一句豁免條款,大意是發展商並沒有明示、暗示該貸款一定可獲批,因為該貸款並不是由發展商提供,而是由另一間公司負責。類近條款可劃清發展商跟財務公司的界線,發展商封定後門,潛台詞就是「日後若貸款不獲批,你自己也要尋找適當途徑上會,整件事跟我無尤。」

都是一些標準法律用字,但真的會發生嗎? Who knows? 當有爭拗時,發展商就大條道理拿出文件,稱白紙黑字寫明不負責,而你在售樓處亦已簽名作實,是一份生效了的合約。事實上,因為按揭條款問題引起的爭拗,未必一定是「呼吸Plan」,過去時有發生。印象最深當然是「恆大.睿峰」的一群苦主,發展商恒大財困並反口不借原本承諾的高成數按揭。除此之外,長實推售「Sea to Sky」時都曾提供高成數按揭計劃,我們曾收到買家反映,就算入息符合門檻, 卻被財務公司以「爆quota」為由而不批按揭,最終唯有急忙搵銀行抬錢上會。

如果順利批出「呼吸plan」,是否有害卻是另一話題。需知道,「呼吸Plan」只是一個為期三年的貸款計劃,並不是一個長期高達25至30年的按揭計劃,所以三年後,你也要尋找上會方式。屆時,如果你要尋找銀行上會,則必須符合銀行的審批門檻,就是要有入息證明、以及入息能夠通過加息兩厘的壓力測試。三年後的條件改善,人工大幅上漲,又或者物業大幅升值,讓你能轉手賺短錢,固然沒有問題,但上述情況沒有發生時,也等於你把問題推遲發生。

猶如溫水煮蛙一樣的付款辧法,背後最大問題是計劃「供息不供本」。三年內,你一蚊本金都無供過,三年只還利息給發展商財務公司。三年後申請轉按,因為本金沒有供過的關係,除非物業大幅升值,才可觸及轉按門檻。需知道轉按的計算,是按當時的估值乘以申請的按揭成數,若此金額低於未償還貸款額,就要自己捧差價上會,這是採用「呼吸plan」前必須有的心理準備。

跟發展商對賭市況,買家當然希望能贏錢,但永遠都要做足最壞的估算;值得換個角度看看,如果市況真的很理想,在商言商的發展商又會否勞師動眾,用這些方法吸引買家? 發展商對市場的觸覺、獲取的資訊總比普羅大眾由優勢,是否他們都察覺到市場有點不對勁? 值得大家思考。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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