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2023年9月13日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年9月13日

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年9月13日




「違契就是違契」,筆者是十分認同的,但這將扼殺工廈內營運的小店、微企、小本經營者的生存空間。

早前電視台就駱駝漆大廈違規經營食肆事件訪問了筆者,筆者向記者分享了三個有關工業用途用作商業用途的親身經歷。

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工廈舖位原來係「地廠」
一)筆者曾投資一

工廈物業,單位買入後不久就以貨倉用途租出。年半後,筆者收到由地政總署發出有關該單位違反土地用途的信件,要求立即更正。之後,我便向租客查問究竟,租客坦然承認單位用作零售用途,他向我解釋,作為小本經營,如要打正「皮費」去租商場或地舖,根本無法生存,最終他選擇結業及提前解除租約。

二)筆者一向都有投資舖位,之前收到代理推介一個位於荔枝角約二千呎的地舖,月租8萬,租客為銀行,叫價二千多萬。筆者聽後覺得「超筍」便第一時間落去睇舖,誰知該「舖位」不是地舖而是地廠,不是零售用途而是工業用途。筆者再追問代理,他便向我直說,租客除了要付8萬元的租金外,每季還須向政府繳交30萬元的「容忍費」(即每月10萬)。我真的想不到容忍費竟比租金還要多,其實「舖位」嘅位置都有些吊腳,我想如一天該銀行不續約的話,會有哪個行業能承擔這麼高的租金和容忍費(不同行業會徵收不同的容忍費),如租客要畀足地舖的租金去租一個地廠,他倒不如直接去租地舖或商場,因此我最終沒有考慮這個投資。

租金平貴成關鍵
三)筆者家人曾經營工廠大廈食堂,在年少時每當假期我亦會幫手。在工廠區返工的大多是基層,消費力亦比較低,因此我們的食品定價亦十分便宜。每個工廠食堂在門口都會貼著一個寫上「只准本大廈的工廠員工使用」的膠牌,但其實我們根本無法核正他們的身份,以往在勞工密集年代,只服務在大廈內工作的員工還可生存,但今天該大廈單位大多用作貨倉用途,如真的只限大廈員工使用的話,根本無法有足夠的客源,執笠是遲早的事。



,一些工廈食肆能供應二十多元一個早餐下午茶、三十多元一個午餐,其原因當然就是因為租金平。

作為一個消費者,如你搵到錢你可以選擇大型商場食一個一百幾十元的午餐,但如你收入不多,你亦可去一些小店幫襯三幾十元的快餐。工廠內的小店能賣到一百幾十蚊一件衫、一對波鞋,一些工廈食肆能供應二十多元一個早餐下午茶、三十多元一個午餐,其原因當然就是因為租金平。

「違契就是違契」,筆者是十分認同的,但這將扼殺工廈內營運的小店、微企、小本經營者的生存空間,市民亦會少了很多便宜選擇,工廈單位亦將必大量空置令寶貴資源浪費,如政府一定要「揸正嚟做」的話,將形成「三輸」局面。希望政府能有智慧地好好解決這個已長達二十年的土地用途問題,否則疲弱的經濟將無可避免地再受嚴重打擊。

葉景強(King Sir)
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com