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2023年11月17日 星期五

勁一專欄 - 諗sir 2023年11月17日

勁一專欄 - 諗sir 2023年11月17日


人到中年揸殘樓 點變退休使費先夠
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讀者林太: 本人今年40歲,自疫情開始,兩夫婦沒有工作,現有一間先生名自住的現契樓,網上估價為850萬元,家庭流動資金有約400萬元,沒有小朋友。

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換樓原因是想搬近娘家,方便照顧長老。打算將先生物業現契套現;加上用手上資金和本人名

full pay買另一物業自住,之後再將現契套現的一筆錢買債。不過,物業有漏水情況,已搵師傅換全屋水喉,但木地板、門框底部也腐爛,走廊地腳線甩皮甩骨,入牆櫃也有發黴,如果要全屋裝修,應該要花數十萬元;若賣走後,本人可否再買另一間樓收租?我們沒有收入,申請不到按揭。請閣下指點,謝謝!

諗sir:讀者是值得將現居賣出。就當用估價850萬元賣出,由於是現契樓,回籠資金850萬元,當中可拿300萬元上會買市值600萬元單位。

沽舊物業換新單位放租
現時600萬元物業,可買20年樓齡、梗廚、有會所的兩房單位了。既然讀者退休無收入,應住細點屈就一下。借300萬元按揭,月供約11,000至12,000元,將兩細房分租出去,每間每月最低收租4,000至5,000元。變相只要肯和租客同住,整間樓只月供2,000至4,000元,等同公屋價,還要供完按揭後有資產。

閣下已付五成首期,銀行批核易很多,還剩下550萬元,需要謹慎投資收息,因為讀者已沒甚麼收入,投入債類產品要逐步買。一些到期保本的債,年期可選擇五年內的,直債亦不一定要放到到期,若持有途中債價升有賺,可以即沽。部分債基在不槓桿下,能提供介乎7%至9%年息,不過有些是混了股票買入而派息的產品,這些不宜投資。在拉上補下的情況下,建立10厘年收息組合也不難,槓桿水平要合理控制。

投入550萬元收10厘息,年收息55萬元,每月有45,000元。夠供樓之餘,還夠基本生活。問題是現在單位殘缺,如何賣得出呢?建議讀者租一個迷你倉,把雜物放在倉內,並把發黴的櫃子丟走;另早沽出樓套現,再造一個月銀行定期存款,利息都有幾萬元。

賣樓技巧方面,首先,最基本要單位光猛和空間感大;第二步,當然要找合適、有心的經紀推銷。另外,賣家要了解同區和放盤的對手是甚麼情況,幾類因素加起來,才會吸引買家睇樓。簡單來說,讀者可靠一個單位,令自己成功退休和有被動收入。

真的靠買股票贏到成千萬元?是有人成功,但例子很少。究竟有幾多個會坐股票贏到成千萬元未放?有!只限那些手上現金非千萬元起跳的人。

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