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2023年12月21日 星期四

專家點評 - 鄧建初 2023年12月21日

專家點評 - 鄧建初 2023年12月21日


鄧建初:地產市場持續不振影響信心 救市刻不容緩 鄧建初



衣食住行是人生四大基本需要,其中衣食行是屬於消耗性支出,沒有保值能力,唯獨房屋是有形資產,擁有商品的特質,亦可用以抵押,故此物業是大部分人投資的目標,也是人民累積財富的主要來源,樓市升跌對民生起著重要作用。

香港地小人多,土地

資源非常寶貴,如果不善加利用,只照顧部分人的利益,不顧及社會整體福祉,最終必然會引來人民怨聲載道。

黃大仙廟隔鄰一幅龐大地皮,已荒廢了多年,初哥途經多次也不見有任何開工的動靜,以為政府等待善價而沽。上周路過,卻見起了只有數層高的臨時房屋,不禁嘆一口氣。地皮有價,可增庫房收入,以支撐日益膨脹的社會福利。早年清拆寮屋後,交通便利的一片空地就這樣曬太陽N年,如今卻建成只容納227夥居民、相對傳統公屋租金更平、提供更多室內設備如冷氣機、熱水爐、抽氣扇及電陶爐等的過渡性房屋。過渡性房屋舒適程度似乎猶勝傳統公屋,有如私樓一樣提供家居電器設備,入住後會不會像傳統公屋一樣,可以長住下去呢?當局有否招標興建多幢住宅及大型商場,或者計劃興建公屋讓基層居民盡早上樓入住,唯望相關官員能解答當中疑團,才可令人信服。

近年地產市道持續不振,除二手市場成交稀少、樓價插水式大跌外,連一手樓盤,成交量及價格也出現明顯回調。地產代理業界苟延殘喘,求撤辣招之聲早已響徹雲霄,然而政府似乎擔心樓價升多過樓價跌,擔心太多人買樓多過大量負資產湧現。現時樓市已出現多宗負資產個案,而媒體報道蝕錢成交的金額驚人,不僅是市民信心盡失,發展商也停止投標。

賣地成績是後市的風向指標,亦反映信心問題。上周九龍城地皮招標,結果出籠,竟超低價拍出,較數月前鄰近地點約低了60%。初哥認為,處於此非常艱難時期,政府應該靈活變通,犯不著極低價拍出,除非真的想告訴市民,千萬不要買樓,有樓也要蝕錢都賣。現階段可參考2002年港府為挽救大冧的地產市場而推出之「孫九招」,其中一招是回復「勾地政策」,保證有底價指標,不致低價仍然流拍,影響社會信心。

97年負資產湧現帶來的惡果,香港人應該記憶猶新。大部分私人物業均由中產持有,須知道中產是社會經濟繁榮的中流砥柱,默默工作,貢獻稅金,樂於消費,卻往往福利最少,也沒有人替他們發聲。一生辛勤工作積極儲蓄,買房居住,卻忽然變成了負資產。一個中產沉倫的社會,其危險性更大於基層缺乏上流機會。政府如仍執迷不悟,以不做不錯的思想去處理,消費意欲持續受到打擊,中小企結業,庫房收入銳減,財赤不斷擴大,病入膏肓就神仙難救了。

人口老化,生育率下降,經濟不景,負資產個案大幅上升,要留意政策是否已經過分傾斜向一邊。如果只懂得向中產開刀,恐怕輪候公屋的人只會愈來愈多。

資深股評家 鄧建初
介紹:縱橫香港金融圈近三十年,看透股壇光怪陸離,經歷多次「缸湖」浩劫,人稱「初哥」。

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