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2023年12月6日 星期三

勁一專欄 - 諗sir 2023年12月6日

勁一專欄 - 諗sir 2023年12月6日


買樓寧為雞頭莫為鳳尾
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諗sir:
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你好!本人年近40歲,已婚,沒子女。現於中上環上班,與太太月入各逾50,000元。我們正考慮買入樓齡逾20年的奧運站維港灣,或新一點、五年樓齡左右的啟德區物業,但以我們的經濟能力,後者只可以買到375平方呎左右的一房單位。如沒特別事故

,本人打算再工作十數年便與太太退休到內地定居,到時自置的香港物業便放租。請問維港灣是否防守性較好,例如樓價比較企硬、抗跌力較強?謝謝你的寶貴意見。

讀者麥先生
讀者買樓預算估計逾800萬元,因為維港灣的兩房或啟德一房單位大致都在這價碼。

先講維港灣。屋苑主要在區內提供較細面積的兩/三房單位,樓齡相對同區物業較舊,面積、樓齡及銀碼都被浪澄灣比下去。

一房搶手程度不及兩房
啟德區內主打供應一和兩房單位,不過買樓客通常都要兩房。市況回調大部分客人都多數找兩房單位,一房雖然租值都不差,但始終搶手程度不及兩房,有得揀都住兩房啦。

買樓通常是選擇搶手、稀有的單位,以確保自己未來沽售都可叫高口價。

啟德和奧運區份都不錯,惟基於「寧為雞頭、莫為鳳尾」道理,寧願在差的區份中選一個好的單位,也不要在好的區份中選個差的。

讀者說自己和太太工資只可以負擔到逾300平方呎的物業,筆者建議他們找買樓POWERTEAM再計算,隨便網上計數不太準確。

擇區時如不介意不妨走遠一點,例如荃灣西或康城,以這個價碼可買到區內更優質物業。

荃灣和將軍澳已有分支家庭客,有能力承起樓價。畢竟是當區長大的人,買樓首選與家人同區。

荃灣西海之戀、柏傲灣等800萬元已夠買兩房梗廚單位;康城亦足以買到大兩房。

若一定要在奧運或啟德買樓,看看能不能加些預算至逾1,000萬元,應可買到舊屋苑的細三房單位,都有客路。

市差的時候都是較優質的單位能企硬不減價,差的單位只能「焗住劈」。買質差單位,只會令你受其他劈價的業主影響。

看回啟德區,這區有個特點,就是頗受新香港人歡迎。

筆者與大行做了個訪問(將會推出),區內「阿頭」表示啟德在11月新香港人的買賣成交數量,佔總數達約五成,亦是在同期全港逾500宗一手樓成交中,佔22%。

《施政報告》令啟德區睇樓量上升,睇樓客大部分是本地香港人,但計買賣成交的新香港人佔一半,相信是因為本地人資訊靈通一點。

加上買得啟德樓的本地客應是換樓客(較少人一「上車」就買啟德),很多都已有地方住,有條件觀察到明年初、再看息口環境才做決定。

新香港人在香港是首置;加上啟德有新醫院加海景及大面積海邊公園,對他們的確吸引。

不過,明顯有樓住但沒買樓的本地香港人,明年會回流到一、二手市場支持樓市。

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圖片來源:資料圖片
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