恒地或需為地王 引入新股東
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古洞北及粉嶺北發展區6幅換地項目申請已於2023年12月底屆滿，恒基地產（00012）以補地價金額過高為由，拒絕接受其持有三幅地的原址換地的條件，對港府銳意發展的「北部都會區」（北都）是負面消息。
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在換地申請期限前，港澳辦主任夏寶龍在12
月22日於北京一公開場合囑咐香港各界不要計較「小我利益」，一定要以香港或國家「大我」為重要考慮，但他的呼籲未獲發展商積極響應，除了恒地外，拒絕補地價條件的還有長實集團（01113）。
據傳媒報道，2023年11月地政總署向6幅申請換地的發展商，發出補地價建議，每呎補地價約2,600元，較古洞北的標準補地價3,716元及粉嶺北的3,484元低兩成五至三成，以可建總樓面逾520萬立方呎計，涉資約130多億元。
在恒地與長實拒絕換地後，發展局局長甯漢豪宣稱將按「遊戲規則」進場北都收地，外界估計須動用公帑數十億元，由收入倒變支出。
資料圖片（圖片來源：經一編輯部） 夏寶龍籲不要計較小我
為保持北都的發展進度，發展局很快修訂換地安排，新加入新鴻基地產（00016）的粉嶺北第10區，以及嘉里建設（00683）在2021年購入的古洞北第23區兩幅地皮，估計兩地合共可建樓面近百萬平方呎，該局已聯絡新地與嘉里從速跟進，換地申請的期限為2024年4月底。
根據中原地產估計，新地2023年全年賣樓逾3,400個單位，套現260億元，資金狀況較恒地寬裕，而且新地與政府關係良好，若補地價再下調，有可能接受換地條件。
相對上，恒地財政並沒有新地寬裕。根據其中期財報顯示，恒地淨負債率24%，較新地的18.2%高，在香港地產商中，恒地負債水平一般，但這是得益於「四叔」李兆基的大力支持，李氏家族向恒地提供高達600億元的股東貸款，貸款屬無抵押且無固定還款期，若撇除這筆貸款，公司淨負債比率將急升至43%，若恒地要動用近100億元換地，將令財政進一步受壓。
恒地對樓市前景抱審慎態度，若本港經濟基調良好，樓價走勢向上，區區每平方呎2,000元補地價根本不入發展商的法眼。
在北都分區規劃中，古洞北及粉嶺北的規劃工程已開展多年，兩區亦早有新盤銷售，要發展商再等7年才能賣樓，投資風險太大。
2023年度恒地賣樓進帳不多，期內旗下紅磡BAKER CIRCLE累售459夥，僅套現逾28億元，2023年12月公司以22.08億元出售北角商廈「港匯東」全幢予李寧（02331），減磅交易雖令其淨負債比率由24%微降至23%，但交易要到2024年6月28日完成後才能入賬。
恒地近年買地非常進取，包括2017年斥資約232.8億元買入美利道商業地王，以及2021年斥資508億元買入中環海濱3號地，這兩大項目令恒地求助大股東的巨額貸款支持，也是公司負債急增的主因。恒地在前者打造中環超甲級綠色商廈The Henderson，可惜出租率一般，為舒緩債務壓力，恒地有需要進一步減磅，例如為中環海濱地項目引入新股東。
以週二（1月9日）恒地收市價22.6元計，末期息1.3元，便相當於5.75%回報，若全年股息1.8元則相當於8%回報，似乎相當吸引；但一旦宣布減派息，投資者要小心賺息蝕價。
撰文：經一編輯部圖片來源：資料圖片
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