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2024年1月17日 星期三

勁一專欄 - 中環洪八公 2024年1月17日

勁一專欄 - 中環洪八公 2024年1月17日


恒地或需為地王 引入新股東
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古洞北及粉嶺北發展區6幅換地項目申請已於2023年12月底屆滿,恒基地產(00012)以補地價金額過高為由,拒絕接受其持有三幅地的原址換地的條件,對港府銳意發展的「北部都會區」(北都)是負面消息。

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在換地申請期限前,港澳辦主任夏寶龍在12

月22日於北京一公開場合囑咐香港各界不要計較「小我利益」,一定要以香港或國家「大我」為重要考慮,但他的呼籲未獲發展商積極響應,除了恒地外,拒絕補地價條件的還有長實集團(01113)。

據傳媒報道,2023年11月地政總署向6幅申請換地的發展商,發出補地價建議,每呎補地價約2,600元,較古洞北的標準補地價3,716元及粉嶺北的3,484元低兩成五至三成,以可建總樓面逾520萬立方呎計,涉資約130多億元。

在恒地與長實拒絕換地後,發展局局長甯漢豪宣稱將按「遊戲規則」進場北都收地,外界估計須動用公帑數十億元,由收入倒變支出。

資料圖片(圖片來源:經一編輯部)

夏寶龍籲不要計較小我
為保持北都的發展進度,發展局很快修訂換地安排,新加入新鴻基地產(00016)的粉嶺北第10區,以及嘉里建設(00683)在2021年購入的古洞北第23區兩幅地皮,估計兩地合共可建樓面近百萬平方呎,該局已聯絡新地與嘉里從速跟進,換地申請的期限為2024年4月底。

根據中原地產估計,新地2023年全年賣樓逾3,400個單位,套現260億元,資金狀況較恒地寬裕,而且新地與政府關係良好,若補地價再下調,有可能接受換地條件。

相對上,恒地財政並沒有新地寬裕。根據其中期財報顯示,恒地淨負債率24%,較新地的18.2%高,在香港地產商中,恒地負債水平一般,但這是得益於「四叔」李兆基的大力支持,李氏家族向恒地提供高達600億元的股東貸款,貸款屬無抵押且無固定還款期,若撇除這筆貸款,公司淨負債比率將急升至43%,若恒地要動用近100億元換地,將令財政進一步受壓。

恒地對樓市前景抱審慎態度,若本港經濟基調良好,樓價走勢向上,區區每平方呎2,000元補地價根本不入發展商的法眼。

在北都分區規劃中,古洞北及粉嶺北的規劃工程已開展多年,兩區亦早有新盤銷售,要發展商再等7年才能賣樓,投資風險太大。

2023年度恒地賣樓進帳不多,期內旗下紅磡BAKER CIRCLE累售459夥,僅套現逾28億元,2023年12月公司以22.08億元出售北角商廈「港匯東」全幢予李寧(02331),減磅交易雖令其淨負債比率由24%微降至23%,但交易要到2024年6月28日完成後才能入賬。

恒地近年買地非常進取,包括2017年斥資約232.8億元買入美利道商業地王,以及2021年斥資508億元買入中環海濱3號地,這兩大項目令恒地求助大股東的巨額貸款支持,也是公司負債急增的主因。恒地在前者打造中環超甲級綠色商廈The Henderson,可惜出租率一般,為舒緩債務壓力,恒地有需要進一步減磅,例如為中環海濱地項目引入新股東。

以週二(1月9日)恒地收市價22.6元計,末期息1.3元,便相當於5.75%回報,若全年股息1.8元則相當於8%回報,似乎相當吸引;但一旦宣布減派息,投資者要小心賺息蝕價。

撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片
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