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2024年1月17日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2024年1月17日

KingSir傾樓 - 葉景強 2024年1月17日




自國內樓市爆雷後,中央及地方政府不斷推出政策穩定樓市。 (Wang Yukun via Getty Images)

上星期,筆者應莊太量教授的邀請作一管理課程分享嘉賓,題為《大灣區樓市的未來走勢》,之後我和一眾學員到酒家午膳。席間,有學員說因深圳樓價已跌了很多,加上近期有豪

宅新盤賣個滿堂紅,他想今年內買深圳樓作投資,但又擔心買入後樓市會繼續調整,而近年深圳人口下降,未知未來房屋需求會否減少,問我現在應否入市?聽後我便向他詳細解釋深圳今天樓市的景況。

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自2022年初至今,深圳樓價總體下跌了約24.5%,去年新樓成交共31621套,創近五年低,而二手成交更只有32768套,創20年第二低。深圳一線區如福田、南山、寶安等平均下跌約兩成多,而那些二三線區如光明、坪山、大鵬等部分更下跌超過三成。

然而,自國內樓市爆雷後,中央及地方政府不斷推出政策穩定樓市。今天持深圳戶籍的可購兩套,第一套首付三成,第二套首付則由原來的七成下降至四成,大大降低投資成本,而港人則可購一套,首付為三成,近期更傳出限購令有機會會再放寬以刺激更多投資者入市,而限價令基本上已名存實亡,只要開發商能賣得出,降多少價亦沒有問題,加上按揭利率大幅下降至3厘多,因此令近期成交有所回升。

供過於求仍待解
而上月底深圳確有豪宅「日光盤 」出現,在短短6小時就將270套、面積由189至240方平米、每套總價千多二千萬人民幣的平層大單位全部售罄。過千萬豪宅盤能極速沽清在近期實屬罕見,筆者認為原因是該盤位於前海CBD罕有靚地段,以及開發商願意大減價清貨,加上深圳有部份有錢人仍想買樓投資,但個別樓盤大賣不一定代表樓價已見底,最重要還看未來幾個月買賣成交能否持續。

至於深圳人口下跌方面,根據2022年人口統計,全國人口60年來首次出現萎縮,人口比上一年減少85萬人至14億1175萬,而同年深圳人口亦減少了1.98萬人至1768.16萬人,是43年來首次回落。中國人口減少及老齡化是不爭的事實,但深圳人口減少則有所不同,其原因是因為在疫情期間外省員工回流家鄉、以及部分創科企業裁員,加上自2021年起收緊落戶政策要求吸納更高端人才,在出多入少的環境下便出現人口收縮的情況。

然而,深圳人口短期回落其實不用太過擔心,正如在日本,有志的年輕人大都希望能到東京、大阪等大城市闖一闖,嘗試過就算最終失敗要返鄉下「耕田」亦心甘命抵,國內的年輕人一樣,都想到北上廣深等一線城市拼一拼,因此筆者相信深圳人口長遠還是會上升的,加上深圳市政府亦訂下在2035年人口增加至1900萬的目標,未來在房屋需求上仍有一定的上升空間。

最後,筆者對他的忠告是,自連串穩樓市政策推出後,成交雖有所回升,但國內經濟仍然疲弱,內房爆雷仍有機會發生,房屋供過於求的問題仍需一段長時間才能徹底解決,因此現在入市仍有一定的風險。

葉景強(King Sir)
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com