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2024年1月4日 星期四

平民財技 - 汪敦敬 2024年1月4日

平民財技 - 汪敦敬 2024年1月4日


2023年樓市回顧
2023年樓市回顧


截至2023年10月份官方住宅租賃指數錄得連續9個月上升,反映樓市最基礎底氣仍充足。

又到回顧過去一年樓市時候,筆者就以年初時發表的「2023年對樓市十大忠告」一文內容作回顧基礎,是連續16年為樓市撰寫認為值得留意正面/負面因素,2023年樓市發

展,正是文章開首第一點的「中美決戰才是市場最大關鍵」不幸言中。政治上角力隱憂正正壓倒本來聚積空前深厚的購買力和正常需求。

「愈接近真正時移世易的一天,戰爭亦接近,而香港作為橋頭堡角色也會愈容易受到不同方式的狙擊。」

「是一場博奕,即是彼此各出奇謀,也即是局面會隨時改變,市場趨勢被左右,市場機制許多時亦失效!」

「當中國在固守被動階段,市場亦容易走向負面,相反當中國主動及發放能量的時候,市場也容易景氣。」

結果是美國盡情衝擊香港巿道,中央卻充滿底氣,亦在這個時候整頓市場甚至一些企業模式,投資者猶如兩面受敵,苦不堪言。筆者認為,政府應盡量向市民解說一些政策進退的原因,好讓市民追隨支持,以免被負面流言蜚語乘虛而入,令人心虛怯。

2023年持續2022年「無論市場變化如何,大部分時間市場也被扭曲詮譯」,「市場情緒和唱締造大局」下,負面主宰下,疫情後香港雖回復緩慢但仍受國際投資者歡迎,卻被唱成為「國際金融中心遺址」。香港在認知戰上其實非常被動,市民在悲觀情緒下將積聚龐大購買力轉做定期存款,至去年9月逾年半時間共流入3.73萬億元,至破紀錄9.17萬億元,香港成為世界上除盧森堡外銀行存款對比GDP比率最多的經濟體。不單令「樓市機制復常」落空,財富效應亦被凍結,「資金走勢左右大局」更在存款滿溢下出現樓價下調。



不過,好事情也抬頭,「優才領導不可逆轉」,優才計劃的成功,令房地產不論租/買也有了新的支持力。「租金反映需求真相」,負面情懷放緩了樓市買賣的購買慾,但截至2023年10月份官方住宅租賃指數錄得連續9個月上升,反映樓市最基礎底氣仍充足。

樓市趨勢和市場數據雖背道而馳,根據市場數據和結構評估樓市已經失效,但樓價下跌結構是甚麽?似乎也並不鞏固,樓價下跌的結構是:悲情下+低通脹+高定期存款利息=空前強大的購買力凍結在銀行!



以上結構只要略作改變,無論減息、通脹上升、悲情減退、甚至GDP提升也會令約9萬億元定期部分成為購買力回歸市場,的確未能夠掌握到回升時間表,但並不遙遠也不冗長!

平民財技 - 汪敦敬 舊文
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