展望今年樓市，美國利息走勢仍然主宰著今年樓市的發展。 (Jackyenjoyphotography via Getty Images)
本欄在新一年首次與讀者見面，在此謹祝各位身體健康、事事如意、投資有道。
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樓市連續兩年下跌
回顧2023年，樓
市曾在年初通關效應下一度由低位回升約6.5%，其後因美國暴力加息，其速度與幅度遠超市場預期，加上本地經濟未有因通關而好轉，樓價指數由去年初的158.23下跌至年底的148.59，全年跌幅約6%，連續兩年下跌。而由2021年8月樓價最高位計，總體樓價下跌了約22%。展望今年樓市，美國利息走勢仍然主宰著今年樓市的發展。
息口主導樓價走向
去年12月，在美國再一次暫停加息後，市場普遍認為本輪加息週期已完結，並最快於年中開始減息。根據美聯儲局12月的點陣圖，今年將減息3次共0.75厘，即年底時美息將由5.25厘降至4.5厘，估計港息將有機會減息一至兩次，減幅為0.125至0.25厘，實際按揭利率仍會維持於3.875至4厘，對想入市的買家仍有一定的心理障礙。然而，減息將很大機會令定存利息全線下跌至4厘以下，停泊在定存總值起過港幣9萬億的資金，相信部分將逐步流入資產市場，這將有利股市及樓市。
大量貨尾積壓加上新增供應，今年一手潛在供應高達四萬夥之多，集中在啟德跑道區、康城及元朗區。 (NurPhoto via Getty Images)
另一因素影響樓市的就是新盤供應。去年一手成交約有10,800宗，與2022年的10,315宗差不多，但跟以往每年約1.5萬至1.8萬宗比較則相差甚遠。大量貨尾積壓加上新增供應，今年一手潛在供應高達四萬夥之多，集中在啟德跑道區、康城及元朗區，發展商定價必須要貼近二手價、甚至低二手價才有機會成功突圍。
另一方面，去年特首在施政報告首次減辣，但成效不彰，樓價繼續尋底，造成負財富效應，進一步打擊本地經濟，筆者相信在2月份的財政預算案很大機會再減辣，最大可能會再減新住宅印花稅（NRSD），以幫助換樓客和釋放更多投資者的資金投入市場以穩定樓市。
移民潮料已近尾聲
而造成近年樓價下跌其一個原因是移民潮，但相信此趨勢已近尾聲，去年政府推出政策大力搶人才以彌補人口流失，過去一年共超過18萬人申請，有11萬人已獲批，當中7萬人已移居香港，政策今年將繼續推行。此外，去年施政報告亦提及於2024至25學年起，八大院校的非本地生限額由20%增加至40%。據統計，在2022至2023學年度，香港八所大學共招收21,709名非本地生，如提高一倍的話，每年將有超過四萬名新學生來港。可以預計未來將有大量專才及學生抵港，他們的住屋需求將令住宅租金持續上升，推高總體租金回報率。
總括來說，今年樓市必須待美息回落才有好轉機會，但俄烏和以巴仍在戰爭狀態中，加上近日紅海衝突加劇，如衝突持續多一兩個月，全球通脹有機會反彈，美國減息時間有可能比預期慢，投資者需有兩手準備。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
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