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2024年1月8日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年1月8日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年1月8日


該如何解讀政府暫不推地的做法
該如何解讀政府暫不推地的做法


該如何解讀政府暫不推地的做法
發展局公布,今季不會推出住宅及商業用地,只推出一塊位於元朗創新園的工業地。發展局長甯漢豪解釋,政府並非對樓市沒有信心,而是考慮到「如果推地後反應不佳,市場會有另一種解讀,變相對整個

市場都不是好事。」

局長的說話可作以下的理解:
政府雖然在行為上出現了一些根本性的改變——由如常推出土地到暫停推出住宅及商業用地;但政府並不接受香港樓市已經基本轉勢——由牛轉熊的看法;否則,就不會強調政府並沒有對樓市失去信心。政府似乎擔心市場會對政府的行為另有解讀,不利於政府要「說好香港故事」的大方向。

在政府心目中,香港的經濟正因疫後復常而在逐步改善,步伐雖然慢了一點,但逐步向好的大方向沒有變。在這種大環境下,市民要改善家居環境的需求,就有條件逐步轉化為房地產市場上的有效需求。這是政府能對樓市仍有信心的基礎。

基於這種信心,政府將堅守既有的房地產政策,而不想市場會有錯誤的期望,以為政府的政策,亦會因市場由牛轉熊,而出現根本性的改變。

如果以上的引申沒有錯的話,政府會認為近期賣地反應不佳只是一時的,暫停賣地一個季度之後,發展商就會重投市場,儲備「麵粉」,供造「麵包」的需要。因此,市場可不要寄望,政府在重開土地市場時會賤賣土地。

政府希望以自己的信心,帶動發展商對樓市的信心;再由發展商的積極投地,帶動市民對樓市的信心。否則,若果樓市真的由牛轉熊,就無可避免會影響實體經濟。這是政府最不想看到的景象。

為此,甯漢豪局長強調,政府的造地目標不變,社會不應過度演繹和猜度政府的造地決心。如是看來,政府不似會在現階段就輕易放棄大嶼山南的填海計劃,因為這也會讓市場解讀為政府看不好樓市。

市場對政府暫停賣地一點也沒有微言,因為現時發展商手上仍有大量「貨尾」可維持供應,推地慢一些,可讓發展商先清理一下庫存。再者,新盤滯銷亦妨礙了發展商的資金回收的速度;在這種情況下,發展商的投地能力自然受到一定的制約。所以他們基本上認同政府暫停推地的做法。不過,他們對政府打算繼續在大嶼山南的填海計劃就較有保留,因為地造出來之後總要賣;不大賣快賣就收不回填海的成本。這將對發展商的資金造成龐大壓力,並壓垮樓市。所以他們希望政府在這個問題上三思。



很可惜,近年特區政府似乎十分執著,極想維護自己「一貫正確」的形象;而這種執著已嚴重到妨礙政府接收市場訊息的能力。發展下去,會損害政府實事求是的能力,最終是要吃大虧的。

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