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2024年2月16日 星期五

非魚論市 - 子非魚 2024年2月16日

非魚論市 - 子非魚 2024年2月16日


子非魚 - 村屋買賣(十)|非魚論市


雖說村屋居民,已預期以交通較為不便,換取周圍密度較低、居住空間較大的環境。但實際上,除非不用上學、上班,否則交通仍是需要考慮的因素。例如一家人只有一輛車,當戶主駕車上班後,其他家人要出外,仍需依靠公共交通。

以地區計,由貴至平分別是西貢、沙田、元

朗、錦田、大埔、屯門和古洞。西貢村屋所以較貴,主要原因是環境比較清幽,部分依山而建的村屋更可享有海景。而且,喜愛到郊外休閒的居民,居於西貢更為方便。至於其他地區,則仍是與交通有關。

忌忽視交通問題
以同一地區計,能步行至港鐵站的村屋價錢較高,其次為接駁1程小巴的。有些時候,經紀會駕車接送客人到現場,就有機會忽略了交通問題。因此,在落決定前,不妨親自乘坐一次公共交通,感受一下實際環境。

在睇樓後,準買家亦要到地理資訊地圖網上,查閱一下目標村屋附近的土地情況。睇樓時,也許前面無任何建築物,但如果屬私人土地,則仍然有機會興建另一座村屋遮擋視線。另外,亦要依第5篇中的方法查看路權,確保不會成為孤島。

私人屋苑單位有既定標準,間格大致就分幾類。準買家可以憑座向、景觀、層數及裝修情況等,以呎價比對那一間較為「抵買」。村屋大有不同的是,每一間村屋都有其獨特之處,要滿足筆者10篇文章內所有要求的村屋屬鳳毛麟角。假如滿足到9成以上的,也許已比鄰近放盤貴一大截。

在樓巿暢旺的時候,銀行較為接受村屋按揭,不過近日樓巿淡靜,有些銀行停止接受村屋按揭、有些只批出P plan,甚至較貴的利息,也有些銀行只接受屋苑式村屋。私人屋苑,銀行大多用75減樓齡計算最高按揭年期,有些大型屋苑或豪宅地段,甚至會放寬至80減。

但是,村屋按揭的樓齡則較為嚴謹,大部分銀行以65減樓齡,最高借30年,有部分銀行最高只借25年。

最新一次放寬高成數按揭時,亦同時放寬了村屋按揭,樓價1000萬元以下可借最高85%;1000至1125萬元可借最高900萬元;1125萬元至1500萬元可借最高80%;1500萬元至1715萬元可借最高1200萬元。不過,如申請按揭保險,按揭年期上限最高是55減樓齡,買家必須留意。

由於村屋沒有管理公司,樓宇狀態很視乎當初的用料和居住期間的保養。銀行在批出按揭時,大都會派公證行上門視察,假如有嚴重的僭建,或樓宇殘破,銀行有機會扣減貸款額、年期,甚至拒批按揭。

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